Blogs in Vastgoedrecht

Om rechtsgevolgen te kunnen verbinden aan het niet-nakomen door een wederpartij van (contractuele) verbintenissen, is nodig dat deze wederpartij in verzuim geraakt. Dat in verzuim geraken kan op een aantal manieren. Doorgaans gebeurt dat door het sturen van een ingebrekestelling. Een recente uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw laat zien dat het daarbij noodzakelijk is een reële termijn tot nakoming te stellen.

Kan de verhuurder van een woning overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst indien de huurder de woning tegen de afspraken in onderverhuurt via Airbnb? Niet altijd, oordeelde de rechtbank Amsterdam onlangs.

De wet voorziet in een regeling voor aanpassing van de huurprijs. Bij de aanpassing van de huurprijs dienen vergelijkingspanden te worden betrokken. Maar hoe moet ook alweer omgegaan worden met omliggende panden die langere tijd aan de marktwerking onttrokken zijn geweest? Daarover gaat een onlangs becommentarieerde uitspraak van het Hof Amsterdam.

Fungeren als ‘elektronisch prikbord’ is volgens de Hoge Raad een manier om bij particuliere huurders rechtsgeldig bemiddelingskosten in rekening te brengen. Maar wanneer fungeer je als ‘elektronisch prikbord’? Rechtbank Rotterdam specificeert dit begrip in de uitspraak van 12 februari 2016.

De klant koopt bij een aannemer voor € 4.700,- een systeem voor vloerverwarming en vloertegels en geeft daarbij tevens de opdracht om dit aan te leggen in zijn woning. De aannemer schakelt onderaannemers is. Na de oplevering is sprake van gebreken aan de vloer en blijkt deze niet juist te zijn aangelegd. Daardoor is de klant niet tevreden. De ingeschakelde onderaannemer herstelt de gebreken maar rekent daarvoor een extra bedrag bij de klant. Kan de klant dit bedrag verhalen op de aannemer aanspraak maken op terugbetaling van dit extra betaalde bedrag bij de aannemer?

De aannemer heeft een plicht om zijn opdrachtgever te waarschuwen over zaken die van invloed zijn op een deugdelijke uitvoering van het werk waar het om gaat, voor zover dat in zijn expertisegebied ligt en hij kan vermoeden dat de opdrachtgever daarvan geen kennis heeft. Maar heeft hij ook de plicht om, als hij niet zeker weet of er wel of niet een (potentieel) probleem is, zelf op onderzoek uit te gaan?

Op grond van artikel 5.3 van de standaard NVM koopovereenkomst is de verkoper niet aansprakelijk voor gebreken die bij de koper bekend zijn ten tijde van de koop. In dit geval kan dit de verkoper niet baten. Op de vraag van de kopers of de verkoper ooit wateroverlast heeft gehad in de kelder, heeft de verkoper ontkennend geantwoord. Dit speelde recent bij het hof ’s-Hertogenbosch.

Een van de grondbeginselen van ons contractenrecht is die van de contractsvrijheid. Dit beginsel brengt met zich dat partijen zich doorgaans terug kunnen trekken uit onderhandelingen zonder dat daar consequenties uit voortvloeien. In uitzonderingsgevallen is het niet toegestaan dat een partij zich terugtrekt.

Kunnen de eigenaren van een woning die zij verhuren worden gedwongen om een ontbindingsprocedure tegen de huurders te starten omdat de buren al jarenlang overlast van de huurders ervaren? Een interessante uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag zegt van wel maar wijst de vordering af.

Als een gebruiker van een stuk (gemeente)grond betoogt eigenaar te zijn geworden door verjaring, wordt door grondeigenaren vaak met succes het verweer gevoerd dat het gestelde bezit niet ondubbelzinnig is omdat de handelingen van een gebruiker net zo zeer kunnen worden gezien als handelingen van iemand die doet alsof hij de huurder of pachter van een stuk grond is. Is dit verweer na het arrest van de Hoge Raad van 18 september jl. nog succesvol?