Buren dwingen verhuurder studentenhuis tot het nemen van stappen tegen huurders
De feiten
De buren van een pand waarin sinds 2004 kamers worden verhuurd aan studenten, ervaren sinds 2011 de nodige overlast. De studenten zijn lid van een studentenvereniging. De buren ervaren overlast door harde muziek, hard praten, schreeuwen en brallen, waarbij voornamelijk door open ramen en vanaf het dakterras van het pand wordt geschreeuwd. De buren en de huurders (hierna: “de studenten”) hebben vervolgens een WhatsApp-groep aangemaakt waarin de buren de geluidsoverlast aan de studenten kunnen melden. De studenten kunnen de muziek en hun gedrag vervolgens aanpassen. Ook is de geluidsinstallatie van de studenten geijkt waardoor het de studenten duidelijk is vanaf welk volume de buren de muziek kunnen horen.
Aanhoudende geluidsoverlast
De buren zijn echter geluidsoverlast blijven ervaren waarna in 2013 vervolgens een bemiddelingsgesprek is geweest. Naast de buren en de studenten zijn ook de wijkagent en de praeses van de studentenvereniging hierbij aanwezig en zijn opnieuw afspraken gemaakt. Helaas, ook na het bemiddelingsgesprek ervaren de buren de nodige overlast. In 2014 hebben de buren de studenten meerdere brieven gestuurd waarin zij melding hebben gemaakt van de overlast die zij ervaren en hen erop gewezen dat de studenten de gemaakte afspraken niet nakomen. Tevens dreigden de buren een gerechtelijke procedure op te starten.
In kennis stellen eigenaren
Pas in juli 2014 hebben de buren aan de eigenaren van het pand (hierna: “verhuurder”) een brief gestuurd waarin zij melding hebben gemaakt van de overlast die zij sinds 2011 ervaren. Verhuurder heeft de buren vervolgens bericht dat zij actie zal ondernemen. Daardoor is het dakterras en de binnenplaats aan de achterzijde met onmiddellijke ingang buiten gebruik gesteld en niet meer toegankelijk voor de studenten. Daarnaast zijn de studenten door verhuurder op hun verantwoordelijkheid aangesproken en heeft zij hen gewaarschuwd dat de huurcontracten nader bekeken zullen worden.
Getuigenverhoren
Er vinden vervolgens nog enkele gesprekken plaats met de buren en verhuurder waarbij laatstgenoemde heeft aangegeven dat er geen bezwaar bestaat tegen het houden van voorlopige getuigenverhoren. Daardoor kunnen de buren de overlast bewijzen en kunnen zij dat eventueel gebruiken in een procedure. Deze getuigenverhoren hebben plaatsgevonden waarbij naast de buren nog enkele andere buurtbewoners, de bijlesleraar van de dochter van de buren, de wijkagent en een student die het pand heeft bewoond zijn gehoord. In de tussentijd is de overlast aanzienlijk verminderd.
Vordering tot starten gerechtelijke procedure
In juni 2015 vindt vervolgens nog een gesprek tussen de buren en verhuurder plaats. De verhuurder stelt dat zij geen procedure tegen de studenten zal starten tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming omdat de overlast is verminderd. De buren starten vervolgens een kort geding. Daarin vorderen zij dat de verhuurder wordt veroordeeld een gerechtelijke procedure te starten, op straffe van een dwangsom, tot ontbinding van de huurovereenkomsten met de studenten tot ontruiming van het pand.
De uitspraak
De buren procederen alleen tegen de verhuurder op grond van onrechtmatige daad. De voorzieningenrechter overweegt dat als een dergelijke onrechtmatige daad van verhuurder zou worden aangenomen de vordering van de buren mogelijk is. Een veroordeling die ertoe leidt dat iemand wordt gedwongen om een gerechtelijke procedure tegen derden te starten, is wel zeer verstrekkend en ingrijpend. De voorzieningenrechter stelt dat daar dan ook slechts in uitzonderlijke gevallen plaats voor is en dat daar in dit geval geen sprake van is.
Afname overlast
Relevant is vooral dat de verhuurder onweersproken heeft gesteld dat zij pas medio 2014 volledig in kennis is gesteld van de situatie. De verhuurder heeft daarna verschillende acties ondernomen om de overlast te beperken, zoals het afsluiten van het dakterras. Ook blijkt dat na de door verhuurder getroffen maatregelen in de periode tussen medio 2014 en augustus 2015 door de buren geen melding is gemaakt van overlast. Hoewel dit niet betekent dat er geen overlast meer is geweest – de buren hebben per zitting verklaard dat zij de bastonen van de muziek van de studenten soms kunnen horen- kan niet worden aangenomen dat de studenten hiermee de grenzen van het toelaatbare hebben overschreden.
Uitkomst aan te spannen procedure
Daarnaast is nog relevant in hoeverre de uitkomst van de procedure, die verhuurder volgens de buren moet instellen, kan worden voorspeld. Uit onder meer de getuigenverhoren blijkt dat er door de studenten aanzienlijke geluidsoverlast is veroorzaakt aan de buren en ook andere buurtbewoners. Deze overlast is vooral vanaf het dakterras afkomstig en die overlast is juist vanwege de sluiting van dat terras aanzienlijk afgenomen. De rechter moet in een ontbindings- en ontruimingsprocedure, naast de feiten zoals die uit het verleden zijn gebleken, ook de recente omstandigheden in de beoordeling betrekken. Het gaat bij ontbinding en ontruiming immers om zeer ingrijpende maatregelen. De voorzieningenrechter oordeelt dat de uitkomst van de door verhuurder te voeren procedure bij voorbaat niet als zeer succesvol wordt ingeschat.
Rechtstreekse procedure studenten
Overigens vindt de voorzieningenrechter het ook van belang dat de buren zelf nog de mogelijkheid hebben om een procedure tegen de studenten te voeren, waarin een gebod of verbod wordt gevorderd op straffe van een dwangsom. Dat de buren dit niet hebben gedaan, wordt hen dan ook aangerekend.
Conclusie
De voorzieningenrechter wijst het gevraagde, namelijk dat verhuurder moet worden veroordeeld om een procedure tegen de studenten te starten, af. Gelet op de feiten en omstandigheden die in deze zaak spelen is dat niet onbegrijpelijk. Belangrijk is dat de voorzieningenrechter de gevraagde voorziening niet ondenkbaar acht. Een dergelijke veroordeling is alleen zo ingrijpend dat eisers de nodige hobbels zullen moeten nemen.
Klik hier voor de uitspraak.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.