Blogs

Inbezitneming gemeentegrond

30/10/15 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 5 minuten

Als een gebruiker van een stuk (gemeente)grond betoogt eigenaar te zijn geworden door verjaring, wordt door grondeigenaren vaak met succes het verweer gevoerd dat het gestelde bezit niet ondubbelzinnig is omdat de handelingen van een gebruiker net zo zeer kunnen worden gezien als handelingen van iemand die doet alsof hij de huurder of pachter van een stuk grond is. Is dit verweer na het arrest van de Hoge Raad van 18 september jl. nog succesvol?

Inleiding

Als burgers stukjes grond van gemeenten of buren in bezit nemen en zijn gaan gebruiken leidt dit regelmatig tot juridische geschillen. Als de eigenaar van de grond vervolgens de ontruiming van de grond vordert, dan beroept de gebruiker zich vaak op het feit dat door verjaring het eigendom is overgegaan naar de gebruiker. Een beroep op verjaring slaagt als wordt aangetoond dat de gebruiker bezitter is geworden en die situatie ten minste 20 jaar heeft plaatsgevonden en de gebruiker bezitter is op het moment van verjaring van de rechtsvordering.

Als de eigenaar van de grond goede redenen had om te veronderstellen dat de gebruiker geen rechthebbende was, was er geen sprake van de vereiste mate van bezit. Er was dan sprake van machtsuitoefening die ook door een juridisch houder (een huurder of erfpachter) kon worden verricht. Dit had tot gevolg dat in de rechtspraak werd aangenomen dat in het geval van gebruikers die huurder of erfpachter waren, werden afgewezen op grond van de constatering dat de machtsuitoefening in het algemeen door een huurder of erfpachter kon worden verricht.

Het arrest van 18 september 2015 van de Hoge Raad werpt een ander licht op dit vraagstuk en biedt meer duidelijkheid. In deze kwestie deed zich het volgende voor.

De casus

Eisers zijn sinds 1989 eigenaar van een bungalow. In 2010, wanneer zij de bungalow willen verkopen, blijkt dat de gemeente in het Kadaster als eigenaar staat vermeld van drie aangrenzende stroken grond. Eisers hebben echter op het perceel een stenen nummerbord geplaatst, een stootrand en een pad aangebracht. Ook onderhouden zij de grond en de grond vormt een geheel met de eigendommen van de eisers. Eisers stellen na 20 jaar gebruik en het onderhoud te hebben verricht aan de grond dan ook eigenaar te zijn geworden van de grond door verjaring.

Uitspraak Hof

Het Gerechtshof wees een verweer van de gemeente echter toe. Die stelde dat de inbezitneming van een strook grond door een particulier net zo goed kon worden gezien als huur of erfpacht. Het hof oordeelde dat er geen sprake was van bezit en dus geen verjaring.

Beoordeling Hoge Raad

Eisers klagen in cassatie onder meer dat het Hof ten onrechte voor bezitsverkrijging een vergelijking heeft gemaakt met de feitelijke macht die wordt uitgeoefend als huurder. Bij het beoordelen van deze klacht stelt de Hoge Raad voorop dat voor beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, bepalend is: “of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (artikel 3:113 lid 1 BW). Indien een zaak in het bezit van een ander is, zijn enkel op zichzelf staande machtsuitoefeningen hiervoor onvoldoende (artikel 3:113 lid 2 BW), maar moet sprake zijn van een zodanige machtsuitoefening dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. Het antwoord op deze vraag wordt bepaald naar verkeersopvatting en op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW).” (r.o. 3.4.2.)

De Hoge Raad oordeelt, op basis van de conclusies van de A.-G, dat de door het Hof gehanteerde maatstaf onjuist is. “De theoretische mogelijkheid dat ook een huurder op deze wijze de feitelijke macht over de bewuste strook kon uitoefenen, leidt volgens de Hoge Raad nog niet tot ontkennende beantwoording van de vraag of eisers deze strook in bezit hebben genomen. Die mogelijkheid is pas van belang als er objectieve aanwijzingen waren om de machtsuitoefening door eisers ook daadwerkelijk als die van een huurder aan te merken. Bovendien moet de gemeente zich daarop hebben beroepen. Daarover heeft het Hof niets vastgesteld.” (r.o. 3.4.3.)

De Hoge Raad vernietigt het oordeel van het hof.

Conclusie

Door dit arrest is een drempel voor inbezitneming weggenomen. De positie van grondeigenaren wordt hierdoor verzwakt en de kansen van onrechtmatige gebruikers op verkrijging door verjaring wordt vergroot. Als uit alle omstandigheden geen concrete aanwijzingen naar voren komen dat de gebruiker huurder, pachter of anderszins gerechtigd zou zijn dan is niet snel sprake van houderschap. Het verweer van grondeigenaren, dat een gebruiker van hun grond houder is slaagt op basis van dit arrest dus niet door enkel te stellen dat het bezit niet ondubbelzinnig is omdat de handelingen van een gebruiker net zo zeer kunnen worden gezien als handelingen van iemand die doet alsof hij de huurder of pachter van een stuk grond is.

Bent u geïnteresseerd in het volledige arrest? Klik dan hier.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs