Onderverhuur via Airbnb; ontbinding huurovereenkomst?

Kan de verhuurder van een woning overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst indien de huurder de woning tegen de afspraken in onderverhuurt via Airbnb? Niet altijd, oordeelde de rechtbank Amsterdam onlangs.

De feiten

Een woningstichting verhuurde sinds augustus 2007 een zelfstandige woonruimte aan huurder. In de van toepassing verklaarde algemene voorwaarden werd onder meer bepaald dat het huurder verboden is het gehuurde -al dan niet tijdelijk- in zijn geheel onder te verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning af te staan. Bij overtreding van dat verbod, zal de huurder de verhuurder een boete verschuldigd zijn van € 4.500,= onverminderd het recht van de verhuurder in plaats van de boete de volledige schade­vergoeding te vorderen en naast de boete, dan wel naast de boete en/of de schadevergoeding, de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Airbnb

Zonder toestemming van de woningstichting heeft huurder tussen april 2014 en juni 2015 het gehuurde vijf keer kortdurend via Airbnb verhuurd aan toeristen. De woningstichting heeft in juni 2015 de huurder geconfronteerd met het feit dat onderverhuur niet is toegestaan en heeft huurder verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen. Huurder is onmiddellijk gestopt met het onderverhuren via Airbnb, maar de huurder heeft de huurovereenkomst met de onderverhuurder niet opgezegd.

Ontbinding huurovereenkomst

De woningstichting besluit vervolgens om een gerechtelijke procedure te starten waarbij zij vordert dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat het gehuurde wordt ontruimd. Daarnaast vordert zij betaling van de boete van € 4.500,= en € 1.900,= aan gegenereerde winst. De woningstichting stelt dat zowel uit de wet als uit de algemene voorwaarden volgt dat onderhuur niet is toegestaan en – doordat huurder daartoe wel is overgegaan – er sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.  De woningstichting stelt dat zij daarom de bevoegdheid heeft om de huurovereenkomst te ontbinden. De woningstichting stelt dat zij streng optreedt tegen onderhuur via Airbnb en dat de huurder dit ook moest weten nu er veelvuldig over is bericht in de pers en op de website van de woning­stichting.

Onderverhuur

Huurder erkent weliswaar dat zij de woning vijf keer via Airbnb heeft onderverhuurd omdat zij op dat moment zelf bij haar zoon in Engeland was, maar dat zij niet ervan op de hoogte was dat onderverhuur niet was toegestaan. Daarnaast geeft zij aan dat zij onmiddellijk is gestopt met het onderverhuren via Airbnb toen zij via de woningstichting op de hoogte werd gebracht dat het niet mocht. Tenslotte stelt zij dat ontbinding voor haar grote gevolgen zal meebrengen omdat zij niet snel een nieuwe woning zal kunnen vinden.

Beoordeling

De kantonrechter stelt vast dat onderverhuur in strijd is met artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek en ook in strijd is met de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst. Dit brengt mee dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en dat de woningstichting in beginsel het recht heeft om deze overeenkomst te ontbinden. Dat is slechts anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In dit geval komt de kantonrechter tot de conclusie dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. De kantonrechter licht dit als volgt toe.

Geen sprake langdurige onderverhuur

De kantonrechter stelt vast dat huurder de woning al acht jaar zonder problemen bewoont en dat ontbinding en ontruiming voor haar grote gevolgen zullen hebben. Daarnaast is sprake van een beperkt aantal gevallen van kortdurende onderhuur die, weliswaar in strijd is met de huurovereenkomst, maar niet onbegrijpelijk is dat huurder bij een verbod van onderhuur in de eerste plaats heeft gedacht aan het langdurig in onderhuur geven van de woning terwijl zij zelf elders ging wonen. Nu huurder haar hoofdverblijf niet heeft verplaatst, is de woning ook niet aan de sociale woningmarkt onttrokken.

Niet bewust van de gevolgen

In de kern komt het erop neer dat het voorstelbaar is dat huurder zich van de schendingen en mogelijke consequenties onvoldoende bewust was. Dat de woningstichting via haar eigen website aandacht heeft gevestigd op het onderwerp Airbnb wil niet zeggen dat huurder daarvan ook kennis heeft genomen. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding in dit geval niet rechtvaardigt. Zouden zich in de toekomst nieuwe gevallen van onderhuur voordoen, dan ligt het voor de hand dat er wel tot ontbinding zal worden overgegaan.

Boete

De gevorderde winstafdracht van € 1.900,= wordt overigens wel toegewezen. De contractuele boete van € 4.500,= niet aangezien de woningstichting zowel de boete als de schadevergoeding heeft gevorderd, terwijl op basis van de algemene voorwaarden slechts één van de twee kan worden gevorderd.

Toenemende aandacht media

Gezien het beperkte aantal gevallen dat de huurder via Airbnb voor korte periodes haar woning heeft onderverhuurd werd de vordering van ontbinding afgewezen. Toch blijkt uit deze uitspraak eens te meer dat onderverhuur via Airbnb op basis van de wet en, indien toepasselijk, de algemene voorwaarden verboden is. In de hierboven behandelde uitspraak kwam de huurder nog weg met de niet toegestane onderverhuur doordat zij aannemelijk kon maken dat zij niet op de hoogte was van het verbod. Naarmate in publieke of individuele berichtgeving meer aandacht bestaat voor het verbod op (en de consequenties van) kortdurende onderverhuur via websites zoals Airbnb, neemt de kans echter toe dat rechters in de toekomst vorderingen tot ontbinding vaker zullen toewijzen.

Klik hier voor de uitspraak.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.