Sprake van een voor de kopers ‘kenbaar’ gebrek?

Op grond van artikel 5.3 van de standaard NVM koopovereenkomst is de verkoper niet aansprakelijk voor gebreken die bij de koper bekend zijn ten tijde van de koop. In dit geval kan dit de verkoper niet baten. Op de vraag van de kopers of de verkoper ooit wateroverlast heeft gehad in de kelder, heeft de verkoper ontkennend geantwoord. Dit speelde recent bij het hof ’s-Hertogenbosch.

Verkoop woning

De verkoper is werkzaam als (beëdigd) makelaar en taxateur. Zij is eigenaresse van een woning die omstreeks 1955 is gebouwd. De geïnteresseerden hebben het huis van de verkoper bekeken. In totaal hebben zij de woning vier of vijf keer bezichtigd. Ten behoeve van deze bezichtigingen hebben zij een lijst opgesteld. Hieruit volgt dat de geïnteresseerden een lagere koopprijs willen bedingen voor de woning in verband met de vochtige kelder en oprit met gresbuizen. In mei 2011 zijn partijen tot overeenstemming gekomen.  De woning is verkocht voor een lagere koopsom. De koopovereenkomst is door de verkoper opgesteld overeenkomstig het NVM-model.

Enkele dagen later

Enkele dagen nadat de woning bij notariële akte is geleverd, is na een regenbui sprake van wateroverlast in de kelder van de woning. Hierdoor is een laagje water komen te staan op de vloer van de kelder. Kopers laten dit onderzoeken. Uit het onderzoek blijkt dat de wateroverlast wordt veroorzaakt door defecten aan de buitenriolering onder de oprit. Daardoor komt al bij een kleine bui water op de keldervloer.

Mededelingsplicht verkoper of onderzoeksplicht kopers?

De kopers vinden dat de verkoper hen op de hoogte had moeten stellen van dit gebrek. De verkoper zou namelijk ook wateroverlast moeten hebben ervaren toen zij nog eigenaresse van de woning was. Dit heeft verkoper ten onrechte verzwegen. Daarnaast heeft verkoper ook nog eens tegen kopers gezegd dat zij -behoudens een uitzonderlijke situatie- nooit wateroverlast heeft gehad in de kelder. De verkoper is van oordeel dat zij heeft voldaan aan haar mededelingsplicht. Daarnaast zijn de kopers in de gelegenheid gesteld bouwkundig onderzoek te verrichten voorafgaand aan de koop. Kopers hebben dit verzuimd en dat dient voor rekening van de kopers te komen.

Eerste aanleg

Kopers vorderen in eerste aanleg wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst, in die zin dat het nadeel voor kopers wordt opgeheven, althans gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst. Ook vragen zij vergoeding voor onder andere de gemaakte kosten van onderzoek en herstel.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter heeft de kopers toegelaten om aan te tonen dat de verkoper weet heeft gehad van (significant) meer wateroverlast in de kelder dan dat zij aan de kopers heeft gemeld. De kantonrechter oordeelt dat de kopers niet in het te leveren bewijs zijn geslaagd en wijst de vorderingen van de kopers af. De kopers stellen hoger beroep in.

Oordeel Gerechtshof

De zaak wordt voorgelegd aan het hof ’s-Hertogenbosch. Wat mochten kopers op grond van de koopovereenkomst verwachten van de woning? Dat is de eerste vraag die door het hof moet worden beantwoord. Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daarnaast mag de koper verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Dit artikel is van regelend recht. De koopovereenkomst bevat dan ook een afwijkende regeling. Artikel 5.1 van het NVM-model bevat de hoofdregel dat verkoper niet in staat voor (verborgen) gebreken. De koper draagt in beginsel het risico van eventuele gebreken. In artikel 5.3 van het NVM-model wordt een uitzondering op de regel van artikel 5.1 gemaakt. Die uitzondering is dat de verkoper in staat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik verhinderen. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop.

Sprake van een ‘kenbaar’ gebrek?

Het hof acht bewezen dat reeds voor het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van schade aan de riolering. Uit het rapport van de deskundige is uiteengezet dat de gescheurde buitenriolering, gelegen onder de oprit, de bodem onder de oprit heeft verzadigd. De bodem kan het regenwater hierdoor niet meer opnemen. Aldus ontstaat bij geringe waterval, wateroverlast. De schade aan de riolering en het verzadigd raken van de grond is een langdurig proces. De gebreken moeten daarom op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst al aanwezig zijn geweest. De vraag is echter of deze gebreken bij de kopers kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Volgens de verkoper zijn de kopers hiervan op de hoogte. Het bouwjaar van de woning is namelijk 1955. Daarnaast wisten kopers dat onder de oprit gresbuizen aanwezig waren en dat het niet ongebruikelijk is, gelet op de leeftijd, dat daar problemen mee ontstaan. Voorts hebben kopers zelf nog een lijst opgesteld met bespreekpunten. Kopers hebben toen getracht de koopprijs te verlagen in verband met de vochtige kelder en oprit met gresbuizen. Het hof gaat hier echter niet in mee. De verkoper heeft namelijk erkend dat zij ontkennend heeft geantwoord op de vraag van kopers of verkoper ooit wateroverlast heeft ondervonden in de kelder. Gelet daarop bestond er voor kopers geen aanleiding om nader onderzoek te verrichten.

Schadevergoeding

De schade die kopers hebben geleden door de tekortkoming in de nakoming van de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst afgegeven garantie, komt voor vergoeding in aanmerking. Die vordering wijst het hof toe. De kopers krijgen echter niet alle gevorderde schade vergoed. De kopers hebben namelijk niet gemotiveerd waarom nieuwe bestrating (na vernieuwing van de riolering) noodzakelijk was. Voorts is de waarde van de woning gestegen omdat kopers nu beschikken over een nieuwe buitenriolering van PVC-buizen in plaats van gresbuizen. Het is daarom niet redelijk het gehele gevorderde bedrag toe te wijzen, aldus het hof.  Dit wordt ook wel de nieuw-voor-oud correctie genoemd.

Conclusie

Hoe ouder de woning, hoe meer de koper over het algemeen zal moeten onderzoeken. Als de verkoper meldt dat zich problemen voordoen, dan is het aan de koper dit nader te onderzoeken voorafgaand aan de koop van de woning. Geeft de verkoper echter het tegenovergestelde aan nadat dit specifiek door de kopers wordt gevraagd, zoals in dit geval dat zich nooit problemen hebben voorgedaan in de kelder van de woning, dan hoeft de koper daar ook niet op bedacht te zijn.

Klik hier voor de uitspraak.

Heeft u vragen over verborgen gebreken, neem dan contact op met één van onze specialisten.