Wil je als verhuurmakelaar rechtsgeldig bemiddelingskosten in rekening brengen bij de aspirant-huurder? Wees het ‘elektronisch prikbord’!
Inleiding
Over het al dan niet in rekening mogen brengen van bemiddelingskosten bij particuliere huurders is de laatste tijd veel geprocedeerd en geschreven. Tot de uitspraak van de Hoge Raad op 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) was de lagere rechtspraak verdeeld over de vraag óf en onder welke omstandigheden een makelaar/bemiddelaar bij een aspirant-huurder bemiddelingskosten in rekening mocht brengen. De wet liet veel ruimte over voor interpretatie bij de kwalificatie van de overeenkomst tussen de verhuurder en de makelaar/bemiddelaar.
Juridisch kader
Makelaars/bemiddelaars stelden dat zij geen bemiddelingsovereenkomst met verhuurders aangingen. Uit de wettelijke definitie van die overeenkomst volgt op grond van artikel 7:425 BW dat tegenover de bemiddeling een tegenprestatie (“tegen loon”) staat. Makelaars/bemiddelaars vroegen deze tegenprestatie niet. Met deze constructie probeerden zij het verbod op het dienen van twee heren ex artikel 7:427 juncto 414 lid 4 BW te omzeilen.
Vóór de uitspraak van de Hoge Raad werd er vaak geprocedeerd over de vraag of het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan de huurder door een bemiddelingsbureau óók geldt indien een verhuurder een woning te huur aanbiedt op de website van hetzelfde bemiddelingsbureau en daarvoor geen vergoeding verschuldigd is.
Uitspraak Hoge Raad 16 oktober 2015
Op 16 oktober 2015 gaf de Hoge Raad naar aanleiding van prejudiciële vragen de volgende antwoorden ter verduidelijking:
a. in beginsel heeft een overeenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar waarbij de verhuurder het recht verkrijgt om niet woonruimte te huur aan te bieden op een website van de bemiddelaar te gelden als een bemiddelingsovereenkomst, waarop via artikel 7:427 BW artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is;
b. het maakt geen verschil of de verhuurder de bemiddelaar benadert of omgekeerd;
c. het voorgaande is alleen anders wanneer de bemiddelaar stelt en zo nodig bewijst dat de website alleen als elektronisch prikbord fungeert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant verhuurder en –huurder van elkaar afschermt en het hen dus niet onmogelijk maakt met elkaar in contact te treden om over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen;
d. voor beantwoording van vraag a maakt het dus verschil of de bemiddelaar in de advertentie van de woonruimte vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld.
De casus
In de zaak van 12 februari 2016 vorderen huurders een bedrag aan bemiddelingskosten terug van hun makelaar op grond van artikel 7:427 juncto 414 lid 4 BW. De makelaar stelt dat er géén sprake is van het dienen van twee heren omdat zij voldoet aan het door de Hoge Raad geformuleerde vereiste van ‘elektronisch prikbord’. De makelaar stelt dat de huurders voldoende gelegenheid hebben gehad om de verhuurder zelfstandig te benaderen. Op haar website wordt er namelijk verwezen naar de website van het Kadaster waar de naam en het adres van de eigenaar van de woning kan worden nagevraagd voor een gering bedrag. Op deze wijze hebben de huurders ervoor kunnen kiezen om rechtstreeks met de verhuurder te onderhandelen.
Uitspraak Rechtbank Rotterdam 12 februari 2016
De kantonrechter is het niet eens met deze stelling. Volgens het oordeel van de kantonrechter is de mogelijkheid om contact te zoeken met de eigenaar via het Kadaster, niet aan te merken als een reële mogelijkheid voor rechtstreeks contact met de verhuurder. De kantonrechter wijst hierbij op enkele drempels zoals het mogelijk niet gelijklopen van de hoedanigheid eigenaar-verhuurder door de aanwezigheid van beheerders, het mogelijk niet actueel zijn van adresgegevens en het niet vermelden van een e-mailadres of telefoonnummer in het register van het Kadaster. Naar het oordeel van de kantonrechter maakt de mogelijkheid om de eigenaar van het gehuurde via het Kadaster te traceren, niet dat de website van de makelaar daarmee ook als elektronisch prikbord fungeert, zoals bedoeld door de Hoge Raad.
Conclusie
Het door de Hoge Raad geformuleerde begrip ‘elektronisch prikbord’ wordt door de kantonrechter streng uitgelegd. Alleen wanneer de directe contactgegevens van de verhuurder bij de advertentie worden vermeld, mag de makelaar die door de huurder wordt benaderd om te bemiddelen, bemiddelingskosten in rekening brengen bij deze huurder.
De praktijk zal moeten uitwijzen of huurders in dat geval nog wel overgaan tot het geven van een bemiddelingsopdracht. Wellicht interessanter is het om in de toekomst bemiddelingskosten van de verhuurder te bedingen.
Klik hier voor de uitspraak.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.