Huurprijswijziging bedrijfsruimte: keuzevergelijkingspanden BHAC leidt tot onjuist resultaat; hoe ook alweer om te gaan met huurprijzen die aan de marktwerking zijn onttrokken?
Het juridisch kader
De uitgangspunten van de huurprijzenregeling voor 7:290 BW-bedrijfsruimten zijn als volgt. De huurprijs staat ter vrije beschikking van partijen. Indien partijen geen overeenstemming bereiken én de door partijen overeengekomen prijs door tijdsverloop niet langer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten, is plaats voor nadere huurprijsvaststelling door de rechter.
Daarbij wordt rekening gehouden met de huurprijzen van een (referentie)periode van vijf jaar. In die strekking ligt besloten dat gedurende dat tijdsverloop zich marktontwikkelingen hebben voorgedaan die een verschil hebben bewerkstelligd tussen de overeengekomen huur en die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, welk verschil aanleiding is tot overeenkomstige aanpassing van de huurprijs.
Wat betreft de keuze van vergelijkingspanden, kan zonder meer rekening worden gehouden met de ligging, grootte, indeling, kwaliteit en bereikbaarheid. Bij het kiezen van de vergelijkingspanden dienen de huurprijzen als zodanig buiten beschouwing te blijven.
Wel brengt de strekking van artikel 7:303 BW met zich mee dat acht moet worden geslagen op bijzondere omstandigheden die de huurprijzen mogelijk hebben beïnvloed, zoals het geheel of gedeeltelijk aan de marktwerking onttrokken zijn (geweest) van de huurprijzen of de subjectieve afspraken tussen de verhuurder en huurder.
De zaak
Dergelijke bijzondere omstandigheden spelen ook in de zaak waarover het Hof Amsterdam moest beslissen. De verhuurder heeft – vanwege zijn geloofsovertuiging – als beleid om ten aanzien van de winkelruimten die hij in zijn winkelcentrum verhuurt, huurovereenkomsten af te sluiten zonder dat de huurprijzen tussentijds aangepast worden. Dit beleid werpt zijn vruchten af; er is geen leegstand en veel huurders zitten er al geruime tijd.
Toch ontstaat er met één van de huurders discussie over de door de verhuurder verlangde verhoging van de huurprijs uit hoofde van artikel 7:303 BW. Partijen belanden met hun geschil voor de Rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar. De kantonrechter oordeelt met een rapport van de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) in de hand dat de huren niet verhoogd kunnen worden. De kantonrechter schuift daarmee het betoog van de verhuurder ter zijde dat de BHAC ten onrechte vergelijkingspanden in haar advies heeft betrokken. Volgens de verhuurder zouden de vergelijkingspanden allemaal al lang lopen en dus langdurig aan de marktwerking onttrokken zijn geweest en dus geen getrouwe afspiegeling vormen van de huurprijs zoals die voor het huurpand in kwestie zou moeten gelden. Het Hof moet eraan te pas komen om deze omissie terug te draaien.
Het oordeel van het Hof
Ook de aanwezigheid van zeer oude huurovereenkomsten waarvan de huurprijs is geïndexeerd maar niet anderszins is aangepast, zou naar het oordeel van het Hof onder omstandigheden een bijzondere factor in bovengenoemde zin kunnen zijn. Dat in het winkelcentrum slechts één verhuurder actief is, is evenwel volgens het Hof op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat de huurprijzen aan iedere marktwerking onttrokken zijn geweest.
Het Hof stelt vast dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomsten deze op een marktconform niveau zijn vastgesteld. Met de verhuurder signaleert het Hof dat het bijzondere in dit geval is dat de uiteindelijke verhuurder – die als beleid hanteert de vanuit met zijn geloofsovertuiging samenhangende overwegingen – eenmaal overeengekomen huren wel overeenkomstig het contact kan indexeren, maar niet anderszins kan verhogen. Dat beleid hanteert hij ook met betrekking tot de oudste huren, hetgeen tot gevolg heeft dat in het winkelcentrum zeer oude huren op een – niet met het huidige marktniveau corresponderend – lage huurprijsniveau zijn blijven gelden.
Het Hof oordeelt dat de BHAC deze omstandigheid niet had mogen negeren bij het maken van een keuze voor selectiepanden. Dat de BHAC conform de wettelijke maatstaf panden heeft vergeleken en geen huren, is op zichzelf terecht. De BHAC heeft daarbij evenwel miskend dat het niet zozeer gaat om het terzijde schuiven van panden met een lage huur, maar om het onder ogen zien dat zich omstandigheden voordoen die meebrengen dat met betrekking tot bepaalde vergelijkingspanden niet aan de strekking van artikel 7:303 BW wordt voldaan. Het komt dan aan op het vinden van een oplossing die daaraan tegemoet komt, door (ook) panden uit een ander winkelcentrum als vergelijkingspand in aanmerking te nemen, dan wel door (ook) andere panden in het winkelcentrum bij de vergelijking te betrekken, of anderszins.
De vier panden, waarop de BHAC haar advies heeft gebaseerd, leiden tot een uiteindelijk geadviseerde maandhuur die € 500,= (circa 3%) hoger is dan de aanvangshuurprijs uit 1998. In casu valt volgens het Hof te betwijfelen of dit een voldoende realistisch beeld geeft van de vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, vooral omdat dit het gevolg lijkt te zijn van de door BHAC gemaakte keuzes met betrekking tot de vergelijkingspanden waarop bijzondere omstandigheden van invloed zijn geweest. De BHAC had dat resultaat daarom niet zonder meer voor juist mogen aannemen. Het advies van de BHAC volstaat dus niet om tot een nadere voorstelling van de huurprijs te komen.
Samenvattend
Bij het selecteren van vergelijkingspanden moet goed gelet worden op bijzondere omstandigheden die op de te bepalen huurprijs van invloed zouden kunnen zijn. Een monopoloïde verhuursituatie is een dergelijke situatie. De monopoliepositie van de verhuurder heeft in dit geval geen verhogend effect op de huurprijs maar vanwege zijn geloofsovertuiging juist een dempende. Nieuw aan deze uitspraak is dan ook dat dat een omstandigheid is die mee had moeten worden genomen door de BHAC en de kantonrechter bij het bepalen van de nieuwe huurprijs. De uitspraak bevestigt dat het noodzaak is om kritisch te zijn. Een waarschuwing dus voor de (rechts)praktijk!
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.