Mag een huurovereenkomst van een winkel opgezegd worden wegens renovatie?

Een verhuurder is van plan om een winkelcentrum te gaan renoveren en meent op grond daarvan de huurovereenkomst met de huurder op te kunnen zeggen. De rechtbank Rotterdam buigt zich over de vraag of de renovatie van het winkelcentrum een reden oplevert om de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik.

Huurovereenkomst

Verhuurder en huurder hebben een overeenkomst gesloten voor de huur van een winkelunit (hierna: “winkel”) in een winkelcentrum. De huurder gebruikt de winkel onder andere voor de verkoop van kip. In september 2016 ontvangt de huurder een brief van de verhuurder waarin wordt medegedeeld dat de gehuurde winkel door een renovatie van het winkelcentrum in zijn geheel zal komen te verdwijnen. Hierdoor kan de huurovereenkomst volgens de verhuurder niet in stand blijven. De verhuurder ziet zich daarom – naar eigen zeggen – genoodzaakt om de huurovereenkomst met een opzegtermijn van een jaar tegen 1 oktober 2017 op te zeggen.

Huurder stemt niet in met einde huur

Op 29 september 2017 ontvangt de huurder een tweede brief van de verhuurder, waarin de verhuurder vermeldt dat de termijn waarop de winkelruimte ontruimd moet zijn is verlengd tot 1 april 2018. Als reactie hierop heeft de huurder een brief gestuurd waarin hij aangeeft dat hij niet instemt  met de beëindiging  van de huur. Hij stelt dat de onderneming van groot belang is voor hem, hij al 22 jaar op die plek zit en hij de afgelopen jaren veel in inrichting, reclame en apparatuur geïnvesteerd heeft. Ook heeft de dochter van de huurder aangeven dat zij het bedrijf wil overnemen na het pensioen van de huidige huurder. Verder deelt de huurder mee dat hij de verhuurder al meerdere malen op andere locaties in het winkelcentrum heeft gewezen, maar dat de verhuurder weigert alternatieven te bekijken van eventueel geschikte locaties.

Dringend eigen gebruik en belangenafweging

De verhuurder vordert bij de rechtbank de huurovereenkomst tussen haar en huurder te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik en op grond van een belangenafweging tussen partijen. De verhuurder stelt dat er sprake is van dringend eigen gebruik, omdat zij het winkelcentrum wil renoveren en hierdoor de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. Ook stelt zij dat haar belangen om de huurovereenkomst op te zeggen zwaarder wegen dan de belangen van de huurder om in het gehuurde te blijven.

Renovatie

Verhuurder is van plan om een grote renovatie en een herindeling van het gehele winkelcentrum door te voeren. De rechtbank oordeelt echter dat renoveren van een winkelcentrum niet per definitie betekent dat aan de huurovereenkomst met huurder een einde moet komen. Als de ‘plaats’ en de ‘functie’ van het gehuurde bij de renovatie gelijk blijft, is het uitgangspunt dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De rechtbank is van oordeel dat de verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ‘plaats’ en ‘functie’ van het gehuurde wijzigen. De renovatie die verhuurder voor ogen staat, vindt in een winkelcentrum plaats en ook na de renovatie is het een winkelcentrum, waardoor de functie het geheel dus niet wijzigt. Het lijkt er volgens de rechtbank dan ook meer op dat de verhuurder voor de zekerheid alvast wil beschikken over de ruimte die de huurder nu huurt, om daarna te bekijken aan wie zij daar kan verhuren. Het voor de zekerheid alvast ergens over beschikken, is volgens de rechtbank geen duurzaam gebruik. Ook is er volgens de rechtbank geen sprake van bijkomende omstandigheden die ertoe leiden dat de voortzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is. De vordering van de verhuurder voor de opzegging op grond van dringend eigen gebruik wordt dan ook afgewezen.

Vaste en trouwe klantenkring

De tweede grond van de verhuurder voor het opzeggen van de huurovereenkomst betreft een belangenafweging tussen de belangen van de huurder en de verhuurder. De huurder heeft gemotiveerd gesteld dat hij voor zijn inkomen afhankelijk is van de inkomsten uit de winkel. Hij exploiteert zijn zaak al 22 jaar in dit winkelcentrum en blijkbaar ook met succes. Zo stelt de huurder dat zijn zaak in de top 15 van winkels staat waarvoor klanten aangeven speciaal naar dit specifieke winkelcentrum te komen en dat zijn klanten ‘een wilde actie’ hebben gehouden voor het behoud van zijn zaak. Hieruit kan – volgens de rechtbank – in ieder geval afgeleid worden dat hij een vaste en trouwe klantenkring heeft. Verhuurder stelt hiertegenover slechts in algemene termen dat het winkelcentrum zal afglijden als zij haar plannen niet uit kan voeren. De rechtbank oordeelt dat de verhuurder op geen enkele wijze duidelijk heeft weten te maken waarom er in het ‘nieuwe’ winkelcentrum geen plaats is voor de huurder en wijst de vordering van de verhuurder ook op grond van de zwaarder wegende belangen van de huurder af.

Conclusie

Wanneer een verhuurder een huurovereenkomst opzegt op grond van dringend eigen gebruik, dient zij dit goed te motiveren. Zo dient zij, als er sprake is van een renovatie van het gehuurde, aan te tonen dat de ‘plaats’ en de ‘functie’ van het gehuurde wijzigen, waardoor de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. Wanneer de plaats en functie hetzelfde blijven, zal een verhuurder gemotiveerd moeten toelichten dat er sprake is van bijkomende omstandigheden die ertoe leiden dat de voortzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Ten slotte zal een verhuurder – in tegenstelling tot de verhuurder in deze zaak – bij een belangenafweging concreet en gemotiveerd moeten toelichten dat haar belangen zwaarder wegen dan die van de huurder om in het gehuurde te blijven.

Heeft u te maken met een huurgeschil of wilt u uw rechtspositie in een zaak weten, neem dan contact op met één van onze specialisten huurrecht.
Bent u huurder of verhuurder en wilt u weten of u uw huurovereenkomst zelf kunt opzeggen? Doe dan de huurcheck.