Ontwikkeling in huur van winkelruimte: ROZ-model huurovereenkomst na 10 jaar gewijzigd

Het gebeurt maar zelden, maar op 23 januari 2023 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuwe versie uitgebracht van de model huurovereenkomst voor middenstandbedrijfsruimtes in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek. Met andere woorden, een model – gezien als de veelgebruikte standaard binnen de branche – voor de (ver)huur van cafés, winkels, restaurants en ambachtsbedrijven. In deze blog neem ik graag de belangrijkste veranderingen met u door ten opzichte van het oude model (uit 2012).

Openingstijden

In het oude ROZ-model uit 2012 was in de algemene bepalingen geregeld dat de huurder zijn winkel moest openen tijdens de voor zo’n winkel gebruikelijke openingstijden of, als het gehuurde in een winkelcentrum of aan een winkelstraat ligt, tijdens de door verhuurder vast te stellen openingstijden. Een huurder diende zich dus (vaak) te conformeren aan die openingstijden. Huurders kunnen echter een belang hebben bij het niet geopend willen zijn op bijvoorbeeld koopavonden of -zondagen.

Sinds de wijziging van de Winkeltijdenwet op 1 januari 2022 kan een verhuurder alleen openstelling van een winkel, op door hem gewenste openingstijden, eisen wanneer de huurder daar uitdrukkelijk mee heeft ingestemd.

In artikel 13 van het nieuwe model is specifiek een bepaling opgenomen waarin partijen openingstijden overeen kunnen komen, zodat de verhuurder voldoet aan de eisen die de Winkeltijdenwet aan de openstelling van de winkel stelt.

Overheidsmaatregelen

In de coronacrisis is gebleken dat het ingrijpen door de overheid grote gevolgen kan hebben voor een onderneming die vanwege dit overheidsingrijpen gesloten moet blijven. Huurders kregen te maken met betalingsproblemen vanwege de sluiting, maar tegelijkertijd dienden zij wel de huurpenningen te blijven voldoen. In sommige gevallen leidde dit ertoe dat huurders hun betalingen jegens de verhuurder opschortten om op die wijze (te forceren om) tot een regeling te komen met de verhuurder. Verhuurders waren daar op hun beurt weer niet blij mee omdat zij daardoor ook in de problemen kwamen, bijvoorbeeld omdat zij de rente op de hypothecaire geldlening daardoor niet konden voldoen. Dit heeft geleid tot een uitspraak van de Hoge Raad, waarin – kortgezegd – is geoordeeld dat 1) de beperking als gevolg van overheidsingrijpen geen gebrek oplevert en 2) het nadeel in principe gelijk wordt gedeeld tussen huurder en verhuurder.

In artikel 14 van het nieuwe model komen partijen nu overeen dat partijen in overleg treden wanneer voornoemde (soortgelijke) overheidsmaatregelen zich voordoen waardoor het gehuurde of huurgenot – kortgezegd – wezenlijk wordt beperkt. Een eerste stap is daarmee gezet maar praktisch kan er dus (nog steeds) niets anders dan een overleg door partijen worden afgedwongen. In dit verband kan de eerder aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad dus nog steeds relevant zijn; ook voor (ver)huurders die gebruik maken van het nieuwe ROZ-model.

Bovendien staat in artikel 14 nog expliciet benoemd dat wanneer partijen geen andersluidende afspraken maken de betalingsverplichting van de huurder in stand blijft. Daarbij is van belang om in ogenschouw te houden dat 1) ook volgens het nieuwe model dergelijk overheidsingrijpen niet als een gebrek wordt gezien in de zin van de gebrekenregeling en 2) de huurder (nog steeds) op grond van artikel 28.1 (artikel 25.1 van het model uit 2012) van de algemene bepalingen geen recht heeft om op te schorten of te verrekenen.

Duurzaamheid

In het ROZ-model uit 2012 was reeds een bepaling opgenomen ten aanzien van duurzaamheid. Deze bepaling hield echter niet meer in dan dat partijen het belang van duurzaamheid onderkennen. In de jaren na 2012 is duurzaamheid – in brede zin – een steeds belangrijkere maatschappelijke pijler geworden. Een voorbeeld daarvan is de huidige verplichting voor kantoorpanden om minstens voorzien te zijn van energielabel C.

In artikel 15 van het nieuwe ROZ-model wordt – nu dus ook ten aanzien van winkelruimte – het belang van duurzaamheid in ruime mate door partijen onderstreept. Zo is bijvoorbeeld in artikel 15 lid 5 bepaald dat een verhuurder in redelijkheid geen toestemming zal weigeren voor veranderingen of aanpassingen die een huurder wil aanbrengen c.q. uitvoeren aan het gehuurde ten behoeve van energiebesparende maatregelen. Uit artikel 15 volgen daarnaast verplichtingen voor de huurder om aan het gehuurde zodanige (duurzaamheids-)maatregelen te treffen dat het gehuurde voldoet aan de geldende milieuwetgeving, bijvoorbeeld het Activiteitenbesluit milieubeheer. Huurders – die van dit nieuwe ROZ-model gebruik hebben gemaakt – dienen er dus rekening mee te houden dat deze (aanvullende) maatregelen mogelijk ook tijdens de huurperiode dienen te worden getroffen.

Bijzondere bepalingen

Tot slot zijn er in het nieuwe ROZ-model tekstvoorstellen opgenomen voor het regelen van het verbruik van energie en water, bijvoorbeeld dat de contractspartij van de energieleverancier maandelijks een verbruiksoverzicht verstrekt aan de andere partij, het verwerken van persoonsgegevens en de mogelijkheid  om de huurovereenkomst elektronisch te ondertekenen.

Conclusie

Ten opzichte van het oude model uit 2012 is het met name van belang dat partijen weet hebben van aanvullende verplichtingen op het gebied van duurzaamheid. Verder is met name van belang wat er niet in het nieuwe model is geregeld. Zo zijn de gevolgen bij overheidsmaatregelen waardoor het gehuurde dient te sluiten (slechts) beperkt tot de verplichting om in overleg te treden. Bovendien zijn er geen wijzigingen aangebracht in de systematiek van de huurprijsindexering. Dit betekent dat als de huidige inflatie en hoge energieprijzen aanhouden, dit grote gevolgen kan hebben voor de hoogte van de indexatie van de huur, en dus voor de huurder.

Heeft u vragen over dit nieuwe model of andere huurrechtelijke vragen, neem dan contact op met onze specialisten huurrecht.