(Ver)kopen van een verhuurde woning: waar moet u op letten?
Minister de Jonge heeft plannen om maximale huren in te voeren voor een groot deel van de vrije sector – de zogeheten middenhuur. Ook de verhoging van de vermogensbelasting op verhuurde woningen maakt verhuur onaantrekkelijk. Verkoop van de woning levert dan meer op. Waar moet u op letten als u een verhuurde woning koopt of verkoopt?
Koop breekt geen huur
Allereerst is het van belang om in ogenschouw te houden dat een huurovereenkomst niet eindigt door de verkoop van de woning. In artikel 7:226 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is namelijk geregeld dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder overgaan op de verkrijger (de koper van de woning).
Onbekendheid met het voorgaande kan voor beide partijen vervelend uitvallen. Zo kan de koper van de woning ‘ineens’ opgescheept zitten met een huurder waar hij geen rekening mee had gehouden. Dit is van belang omdat een verhuurde woning (over het algemeen) minder waard is dan een niet-verhuurde woning zodat de nieuwe eigenaar wellicht met deze wetenschap minder voor de woning zou hebben betaald.
Voor de verkoper geldt dat in veel (standaard) koopovereenkomsten is geregeld dat de woning vrij van huurovereenkomsten zal worden geleverd. Als de verkoper niets heeft opgenomen over het bestaan van een huurovereenkomst, is de woning dus in tegenstelling tot wat is overeengekomen wel degelijk belast met huur geleverd, waardoor de verkoper tekortschiet in de nakoming van de koopovereenkomst. Mogelijk kan de koper de koopovereenkomst op die grond vervolgens weer ontbinden.
Opzegverbod dringend eigen gebruik
Daarnaast kan de situatie voorkomen dat de koper weliswaar weet dat de woning verhuurd is maar dat hij ervanuit gaat dat hij de huurovereenkomst (eenvoudig) kan beëindigen. Onder die omstandigheden kan de koper bedrogen uitkomen. In de wet is namelijk geregeld dat er een limitatief aantal opzeggingsgronden zijn op grond waarvan de verhuurder een huurovereenkomst kan opzeggen. Veelal zal de koper trachten de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij het gehuurde zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik (artikel 7:274 sub c BW). Met andere woorden, wanneer de verhuurder stelt dat hij de woonruimte zelf dringend nodig heeft – bijvoorbeeld omdat hij er zelf wil wonen of omdat hij de woonruimte wil renoveren – en de huurovereenkomst daardoor niet in stand kan blijven.
Los van het feit dat een beroep op die opzeggingsgrond haar eigen ‘haken en ogen’ heeft, bijvoorbeeld de eis dat de verhuurder moet aantonen dat de huurder ander passende woonruimte kan vinden, is daarnaast in de wet geregeld dat de verkrijgende verhuurder (de koper van de woonruimte) pas drie jaar na het informeren van de huurder over de rechtsopvolging een beroep op die opzeggingsgrond kan doen. Een koper van een verhuurde woning kan dus bedrogen uitkomen als hij denkt de huurovereenkomst spoedig na de koop van de woning te kunnen beëindigen.
Huisvestigingsvergunning
Verder dient de koper van een verhuurde woning waarvoor een huisvestingsvergunning is vereist, erop attent te zijn dat deze vergunning ook daadwerkelijk door de vorige verhuurder is aangevraagd en in zijn bezit is. In artikel 7:274 lid 5 sub a BW is namelijk geregeld dat een opvolgende verhuurder de huurovereenkomst van een woonruimte waarvoor een dergelijke vergunning is vereist alleen kan opzeggen wanneer hij de daadwerkelijk vergunning kan overleggen. Heeft hij die niet, dan heeft de vordering tot het beëindigen van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik ook geen kans van slagen in een procedure.
Risico’s aankoop verhuurde woning
De aankoop van verhuurde woonruimte kan de nodige risico’s met zich meebrengen en daarmee van invloed zijn op eventueel te behalen rendement op de investering. Zo kan het zomaar zijn dat de verkrijger van de verhuurde woning geconfronteerd wordt met een huurder waarvan de huurovereenkomst niet op korte termijn kan worden beëindigd, althans waarvoor geldt dat het beëindigen van de huurovereenkomst veelomvattender is dan de koper van de woonruimte oorspronkelijk rekening mee had gehouden.
Heeft u (onlangs) verhuurde woonruimte (ver)kocht en loopt u tegen problemen aan met de huurder en/of de (ver)kopende partij, twijfel dan niet om contact op te nemen met één van onze specialisten huurrecht.