Wet vaste huurcontracten, wat betekent dat voor u?

De gevolgen van de Wet vaste huurcontracten voor verhuurders

Op 14 november 2023 heeft ook de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’. Kort gezegd maakt deze wet een einde aan de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan en worden huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm. In deze bijdrage leest u wat de belangrijkste gevolgen zijn van deze wet.

Huidige wetgeving; tijdelijke verhuur zonder huurbescherming toegestaan

Sinds 1 juli 2016 is het, op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2015, mogelijk om woonruimten tijdelijk te verhuren, zonder dat het relevant is tot welke doelgroep een huurder behoort.

In de praktijk bleken particuliere verhuurders de huurprijs na elke verhuurperiode te verhogen. Daarom heeft de wetgever nu besloten om de tijdelijke huurovereenkomst weer (grotendeels) af te schaffen.

De norm vanaf 1 juli 2024: huurbescherming

De norm van de Wet vaste huurcontracten is dat het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten in beginsel niet meer mogelijk is. Wijziging van de huidige wetgeving zal ertoe leiden dat huurovereenkomsten in principe alleen nog voor onbepaalde tijd kunnen worden gesloten. Zodoende eindigen huurovereenkomsten niet meer na verloop van de huurtermijn, maar kunnen deze alleen nog worden beëindigd met wederzijds goedvinden, door ontbinding of door opzegging op basis van de in de wet opgesomde opzeggingsgronden.

Tijdelijke verhuur van zelfstandige woningen, met een maximale periode van twee jaar, blijft wel mogelijk ten aanzien van bepaalde doelgroepen. Deze doelgroepen worden aangewezen door middel van een afzonderlijk regeringsbesluit, het ‘Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst’. In het ontwerp van dit Besluit worden de volgende categorieën huurders genoemd:

1. huurders die tijdelijk studeren in Nederland;
2. huurders die vanwege dringende werkzaamheden of renovatie hun huidige (huur)woning moeten verlaten en tijdelijk ergens anders moeten verblijven;
3. huurders die afkomstig zijn uit de maatschappelijke opvang of huurders die zich in een sociale noodsituatie bevinden en een urgente huisvestigingsbehoefte hebben;
4. huurders met wie een instelling een zogenaamde tweede of laatste kans-huurovereenkomst of een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding wordt aangegaan;
5. huurders van wie hun overleden ouder, (over)grootouder of voogd een woning huurde en die hier, op het tijdstip van het overlijden, hun hoofdverblijf hadden;
6. woningzoekenden met minderjarige kinderen die na een relatiebreuk in de buurt van hun kinderen willen blijven wonen, dan wel ex-verslaafden die tijdelijke begeleiding nodig hebben.

• Afschaffing huurprijstoetsing na beëindiging huurcontract

Iedere huurder kan, binnen zes maanden na het sluiten van een huurovereenkomst, door de Huurcommissie laten toetsen of de aanvangshuurprijs redelijk is. Oordeelt de Huurcommissie dat de huurprijs te hoog is, dan wordt deze met terugwerkende kracht verlaagd en moet de verhuurder het teveel ontvangen aan de huurder terugbetalen. Omdat een huurder met een tijdelijk huurcontract dit meestal niet aandurft tijdens de looptijd van het huurcontract, is het voor deze huurder op basis van de huidige wet tevens mogelijk om de aanvangshuurprijs te laten toetsen tot zes maanden ná het eindigen van het tijdelijke huurcontract. In de Wet vaste huurcontracten wordt deze laatste mogelijkheid geschrapt.

• Uitbreiding opzeggingsgronden

Aangezien de mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten te sluiten worden beperkt, wordt er in de nieuwe wet een aantal extra opzeggingsmogelijkheden in het leven geroepen. Kort gezegd komen deze mogelijkheden op het volgende neer:

• Wanneer de eigenaar van een woning in een poging tot samenwonen bij zijn partner intrekt, kan deze eigenaar besluiten zijn eigen woning te verhuren. Wanneer de poging tot samenwonen slaagt en de eigenaar definitief bij zijn partner intrekt, heeft hij de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen en zijn eigen (verhuurde) woning te verkopen. De huurder heeft echter wel huurbescherming. De rechter zal dan ook oordelen of opzegging van de huurovereenkomst in dat geval gerechtvaardigd is;
• De verhuurder kan in de huurovereenkomst opnemen dat hij de huurovereenkomst mag opzeggen om het verhuurde te verhuren aan een woningzoekende bloed- of aanverwant in de eerste graad, oftewel aan een ouder of kind. Ook hier zal de rechter een belangenafweging maken om te bepalen of de huurovereenkomst ook daadwerkelijk eindigt.

Overgangsrecht

In het ontwerpbesluit wordt 1 juli 2024 als beoogde ingangsdatum van de Wet vaste huurcontracten genoemd. De datum van inwerkingtreding wordt echter gekoppeld aan het moment van vaststelling van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Tot het moment van daadwerkelijke inwerkingtreding zal het mogelijk blijven om tijdelijke huurcontracten te sluiten. Ten slotte zal deze nieuwe wet niet van toepassing zijn op vóór de inwerkingtreding gesloten tijdelijke huurovereenkomsten.

Mocht u vragen hebben over dit onderwerp of advies of rechtsbijstand nodig hebben, dan kunt u contact opnemen met een van onze specialisten van de sectie Vastgoedrecht.