Blogs

De gebrekenregeling in de nieuwe NVM-koopakte

04/01/17 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 5 minuten

De NVM heeft in samenspraak met de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond een nieuw model opgesteld voor de zogeheten NVM-koopakte voor een bestaande eengezinswoning. De belangrijkste bepalingen waaronder de gebrekenregeling, de boeteregeling en de financieringsbepaling worden onderstaand besproken.

Gebreken

In artikel 6 van het model is de gebrekenregeling opgenomen. Deze regeling wijkt af van artikel 7:17 BW. Daarin is bepaald wie het risico draagt (koper of verkoper) in het geval sprake is van een gebrek. In artikel 6.1 van het model is een exoneratie voor de verkoper opgenomen. Wordt het normaal gebruik van de woning verhinderd door een feitelijk gebrek, dan is in principe geen sprake van non-conformiteit en kan de koper de verkoper niet aanspreken.

Garantie of niet?

De verkoper verklaart in artikel 6.3 van het model dat hij in staat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik belemmeren. Dit geldt niet voor gebreken die aan de koper bekend/kenbaar zijn op het moment dat de overeenkomst wordt gesloten. In de literatuur bestaat discussie over de vraag of artikel 6.3 nu een garantie betreft van de verkoper of dat het een zogeheten resultaatsverbintenis is. De Hoge Raad heeft zich daarover nog niet uitgesproken. Partijen kunnen dan ook een aanvulling overeenkomen op artikel 6.3, zodat duidelijk is of dit nu een garantie is of niet.

Toerekenbare tekortkoming of niet?

Dit onderscheid is van belang als het gaat om de vorderingen die de koper heeft op de verkoper. Is sprake van een tekortkoming en wordt deze bepaling als garantie gelezen, dan kan de koper de verkoper aanspreken voor alle geleden schade omdat de tekortkoming aan de verkoper kan worden toegerekend vanwege de garantie. Dit betreft dan ook gevolgschade.

Wordt de bepaling niet gelezen als een garantie, dan zou de verkoper zich kunnen beroepen op bijvoorbeeld overmacht. Dan wordt de tekortkoming niet toegerekend aan de verkoper en kan slechts aanspraak worden gemaakt op behoorlijke nakoming, gedeeltelijke ontbinding of dwaling. Gevolgschade als gevolg van een gebrek kan dan niet op de verkoper worden verhaald.

Boete

De door een partij mogelijk verschuldigde boete is opgenomen in artikel 11. De boete vanwege ontbinding (10 % van de koopprijs) en de boete vanwege het niet nakomen van de overeenkomst tot aan de dag van nakoming (3 promille van de koopprijs) kunnen niet naast elkaar worden gevorderd. Verder lijkt volgens de literatuur uit artikel 11.3 te volgen dat in afwijking van artikel 6:92 lid 3 BW geen toerekenbaarheid van de tekortkoming is vereist om aanspraak te kunnen maken op de boete. Verzuim van de partij en een tekortkoming is voldoende om de boete te verbeuren. Willen partijen afspreken dat alleen bij een toerekenbare tekortkoming aanspraak wordt gemaakt op een boete, dan zal dat expliciet moeten worden overeengekomen.

Financiering

De koper kan ex artikel 16.1 de overeenkomst ontbinden indien hij geen financiering heeft verkregen voor de aankoop van de woning. In de rechtspraak is aangenomen dat twee goed gedocumenteerde afwijzingsverklaringen van bankinstellingen daarvoor volstaan. In het model wordt uitgegaan van één afwijzingsverklaring. Afwijken hiervan kan alleen als een aanvulling op artikel 16.1 wordt opgenomen.

Beroep op ontbinding via de post?

Doet de koper een beroep op deze ontbindende voorwaarde, dan hoeft dat volgens artikel 16.3 niet langer per aangetekende post of via een ouderwets faxbericht. Een bericht per e-mail aan de verkoper kan volstaan. Wel zal de koper moeten aantonen dat dit beroep de verkoper heeft bereikt als dat door de verkoper wordt bestreden.

Werken met het nieuwe model

Veel consumenten zullen met het standaardmodel van de NVM werken en zullen daarin geen afwijkende afspraken overeenkomen. Vooral de gebrekenregeling en de financieringsbepaling kunnen aanleiding geven om daarvan af te wijken.

Laat u voor het sluiten van de koopovereenkomst dan ook goed adviseren over de verschillende bepalingen. Doet u dat niet dan bestaat de kans dat bijvoorbeeld artikel 6.3 als garantie wordt uitgelegd. Dan kan de verkoper aansprakelijk zijn voor alle schade die de koper als gevolg van het gebrek lijdt.

Voor meer informatie of vragen hierover kunt u contact opnemen met één van onze specialisten.

4 reacties op “De gebrekenregeling in de nieuwe NVM-koopakte

  1. Mooi en duidelijk artikel.

    wat ik mij afvraag, is of het niet beter is om bij artikel 6 toch een bepaling op te nemen dat artikel 7.17 BW heersend is, en zodoende de verborgen verbreken definitief bij het risico van de verkoper neer te leggen!

    1. Allereerst dank voor uw reactie. Sinds 2018 is er een nieuw model Koopovereenkomst bestaande eengezinswoning. Dit model geldt sinds 1 februari 2018 en is aangepast door de Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond in samenspraak met de makelaarsorganisaties NVM, VastgoedPro en VBO. Als gevolg daarvan is een bouwkundige keuring als standaard ontbindende voorwaarde opgenomen voor de koper. In artikel 15.1 onder c van het model staat:

      c. op……………….. uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door ……… (naam keurder) / nader te bepalen * blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van €………………, zegge …………, te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.

      Als de koper de ontbinding wil inroepen vanwege de uitkomst van de bouwtechnische keuring, dan moet de koper het keuringsrapport aan de verkoper of aan zijn makerlaar verstrekken. In het keuringsrapport moet dan een overzicht zijn opgenomen van de kosten voor het direct noodzakelijk herstel van gebreken en de kosten van het achterstallig onderhoud, aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. Daarna zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij dezen verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd om voor de betaling aan de koper zorg te dragen.

      Artikel 6.3 van Koopovereenkomst bestaande eengezinswoning is niet gewijzigd. In de toelichting op het model wordt uitgebreid ingegaan op de inhoud van artikel 6.3. Dit artikel is een uitzondering op de hoofdregel dat de zaak met alle zichtbare en onzichtbare gebreken aan de koper wordt overgedragen. Er kan voor worden gekozen dat in de overeenkomst wordt opgenomen dit artikel een garantie van de koper is. Indien wordt verwezen naar artikel 7:17 BW en artikel 6.3 van het model zou worden doorgehaald, dan hangt het af van alle relevante omstandigheden van het geval, of de zaak beantwoord aan de overeenkomst (of niet). Het enkele verwijzen naar artikel 7:17 BW leidt er niet toe dat daarmee de verkoper voor alle gebreken aansprakelijk is. Van belang is dat voor de koper een klachtplicht geldt (artikel 7:23 BW) en dat deze slechts van korte duur is, te weten twee jaar.

    1. De termijn van twee maanden waarover artikel 7:23 lid 1 BW spreekt, is van toepassing op een consumentenkoop (zijnde een koop van een roerende zaak door een consument bij een bedrijfsmatige verkoper als bedoeld in artikel 7:5 BW). Bij een consumentenkoop dient de consument binnen bekwame tijd van het gebrek aan de zaak kennis te geven aan de verkoper. Volgens de wet wordt bij een consumentenkoop een kennisgeving door de consument binnen twee maanden aangemerkt als zijnde binnen bekwame tijd na de ontdekking van het gebrek.

      De termijn van twee jaar, genoemd in artikel 7:23 lid 2 BW, heeft betrekking op de rechtsvordering en het verweermiddel van de koper, inhoudende dat de zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst. Deze rechtsvorderingen en verweermiddelen van de koper verjaren door verloop van twee jaar na de gedane kennisgeving van het gebrek door de koper aan de verkoper.


Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs