De gebrekenregeling in de nieuwe NVM-koopakte
Gebreken
In artikel 6 van het model is de gebrekenregeling opgenomen. Deze regeling wijkt af van artikel 7:17 BW. Daarin is bepaald wie het risico draagt (koper of verkoper) in het geval sprake is van een gebrek. In artikel 6.1 van het model is een exoneratie voor de verkoper opgenomen. Wordt het normaal gebruik van de woning verhinderd door een feitelijk gebrek, dan is in principe geen sprake van non-conformiteit en kan de koper de verkoper niet aanspreken.
Garantie of niet?
De verkoper verklaart in artikel 6.3 van het model dat hij in staat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik belemmeren. Dit geldt niet voor gebreken die aan de koper bekend/kenbaar zijn op het moment dat de overeenkomst wordt gesloten. In de literatuur bestaat discussie over de vraag of artikel 6.3 nu een garantie betreft van de verkoper of dat het een zogeheten resultaatsverbintenis is. De Hoge Raad heeft zich daarover nog niet uitgesproken. Partijen kunnen dan ook een aanvulling overeenkomen op artikel 6.3, zodat duidelijk is of dit nu een garantie is of niet.
Toerekenbare tekortkoming of niet?
Dit onderscheid is van belang als het gaat om de vorderingen die de koper heeft op de verkoper. Is sprake van een tekortkoming en wordt deze bepaling als garantie gelezen, dan kan de koper de verkoper aanspreken voor alle geleden schade omdat de tekortkoming aan de verkoper kan worden toegerekend vanwege de garantie. Dit betreft dan ook gevolgschade.
Wordt de bepaling niet gelezen als een garantie, dan zou de verkoper zich kunnen beroepen op bijvoorbeeld overmacht. Dan wordt de tekortkoming niet toegerekend aan de verkoper en kan slechts aanspraak worden gemaakt op behoorlijke nakoming, gedeeltelijke ontbinding of dwaling. Gevolgschade als gevolg van een gebrek kan dan niet op de verkoper worden verhaald.
Boete
De door een partij mogelijk verschuldigde boete is opgenomen in artikel 11. De boete vanwege ontbinding (10 % van de koopprijs) en de boete vanwege het niet nakomen van de overeenkomst tot aan de dag van nakoming (3 promille van de koopprijs) kunnen niet naast elkaar worden gevorderd. Verder lijkt volgens de literatuur uit artikel 11.3 te volgen dat in afwijking van artikel 6:92 lid 3 BW geen toerekenbaarheid van de tekortkoming is vereist om aanspraak te kunnen maken op de boete. Verzuim van de partij en een tekortkoming is voldoende om de boete te verbeuren. Willen partijen afspreken dat alleen bij een toerekenbare tekortkoming aanspraak wordt gemaakt op een boete, dan zal dat expliciet moeten worden overeengekomen.
Financiering
De koper kan ex artikel 16.1 de overeenkomst ontbinden indien hij geen financiering heeft verkregen voor de aankoop van de woning. In de rechtspraak is aangenomen dat twee goed gedocumenteerde afwijzingsverklaringen van bankinstellingen daarvoor volstaan. In het model wordt uitgegaan van één afwijzingsverklaring. Afwijken hiervan kan alleen als een aanvulling op artikel 16.1 wordt opgenomen.
Beroep op ontbinding via de post?
Doet de koper een beroep op deze ontbindende voorwaarde, dan hoeft dat volgens artikel 16.3 niet langer per aangetekende post of via een ouderwets faxbericht. Een bericht per e-mail aan de verkoper kan volstaan. Wel zal de koper moeten aantonen dat dit beroep de verkoper heeft bereikt als dat door de verkoper wordt bestreden.
Werken met het nieuwe model
Veel consumenten zullen met het standaardmodel van de NVM werken en zullen daarin geen afwijkende afspraken overeenkomen. Vooral de gebrekenregeling en de financieringsbepaling kunnen aanleiding geven om daarvan af te wijken.
Laat u voor het sluiten van de koopovereenkomst dan ook goed adviseren over de verschillende bepalingen. Doet u dat niet dan bestaat de kans dat bijvoorbeeld artikel 6.3 als garantie wordt uitgelegd. Dan kan de verkoper aansprakelijk zijn voor alle schade die de koper als gevolg van het gebrek lijdt.
Voor meer informatie of vragen hierover kunt u contact opnemen met één van onze specialisten.