Is een huurverhogingsbeding oneerlijk?

Verhuurders nemen in huurovereenkomsten voor woningen in de vrije sector vrijwel altijd een huurverhogingsbeding op. Met een dergelijk beding kunnen zij de huurprijs – boven op de standaard consumentenprijsindexering – met bijvoorbeeld 3% of 5% verhogen. In de praktijk is de afgelopen tijd veel geprocedeerd over de vraag of een dergelijk beding wel eerlijk is.

In deze blog bespreek ik hoe verschillende rechters hebben geoordeeld over de (on)eerlijkheid van een huurverhogingsbeding.

Uitspraken over huurverhogingsbedingen

Omdat bij een huurovereenkomst voor woonruimte huurders consument zijn en verhuurders als ‘handelaar’ worden aangemerkt, zijn rechters verplicht om te toetsen of de huurverhogingsbepaling in een huurovereenkomst eerlijk is in de zin van de wet. Ook als de zaak bijvoorbeeld draait om een huurachterstand en partijen zelf geen beroep hebben gedaan op de oneerlijkheid van het huurverhogingsbeding. Dit heet ambtshalve toetsing.

Rechtbank Amsterdam

De rechtbank Amsterdam heeft zich de afgelopen tijd regelmatig uitgelaten over de vraag of een huurverhogingsbeding dat verder gaat dan het corrigeren van de inflatie een eerlijk beding is in de zin van de wet. Zij concludeerde steeds dat dit niet het geval is, omdat een dergelijk beding in strijd is met de Nederlandse en Europese wet- en regelgeving. Een recent voorbeeld vindt u in deze uitspraak.

Rechtbank Rotterdam

De rechtbank Rotterdam gaat wat genuanceerder met dit vraagstuk om. Zij oordeelde namelijk onlangs dat een huurverhogingsbeding bij vrije sector huur pas oneerlijk is als dit beding het mogelijk maakt om de huur met meer te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd was. Volgens de rechtbank gaat het daarbij om een redelijke inschatting van de markt:

• op het moment van het sluiten van de overeenkomst;
• voor soortgelijke woningen;
• op de plaats waar de woning is gelegen.

De rechter hanteerde hierbij als uitgangspunt dat een bepaling oneerlijk is als die bepaling het mogelijk maakt om de huur te verhogen met meer dan de consumentenprijsindex + een opslag van 1%. Maar de rechter besliste ook dat als een huurverhogingsbeding verder gaat dan de consumentenprijsindex + een opslagpercentage van 1%, dit niet per definitie oneerlijk is. In dat geval moet de verhuurder wel stellen en eventueel bewijzen dat de verhoging gerechtvaardigd was gelet op een redelijke inschatting van de markt.

Een bepaling die het mogelijk maakt om de huur met meer te verhogen dan een redelijke inschatting van de markt, is volgens de rechtbank Rotterdam met name oneerlijk omdat er al jaren een groot woningtekort is, waardoor het voor huurders niet altijd mogelijk is om de huurovereenkomst op te zeggen als de huurprijs hen te hoog wordt.

Overigens kunnen er ook andere omstandigheden zijn die een hogere wijziging gerechtvaardigd maken, aldus de Rotterdamse rechtbank. Welke omstandigheden dit zijn, is in de uitspraak niet toegelicht.

Conclusie

Uit het voorgaande volgt dat rechters niet allemaal op één lijn liggen als het gaat om huurverhogingsbedingen. Waar de rechtbank Amsterdam steevast oordeelt dat zulke huurverhogingsbedingen die meer compenseren dan de inflatie oneerlijk zijn, lijkt de rechtbank Rotterdam wel een opening te zien om een dergelijk beding toe te staan, mits wordt voldaan aan bepaalde voorwaarden.

De rechtbank Amsterdam heeft inmiddels prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over het huurverhogingsbeding. Hopelijk geeft de beantwoording daarvan meer duidelijkheid over of en hoe verhuurders een dergelijke bepaling in de huurovereenkomst mogen opnemen. Het antwoord op de prejudiciële vragen moeten we nog even afwachten, maar houden wij uiteraard nauwlettend voor u in de gaten.

Heeft u als verhuurder van een woning in de vrije sector nu al vragen over het huurverhogingsbeding? Of wilt u in nieuwe huurovereenkomsten een beding opnemen dat op dit moment wel voldoet? Neem dan vooral contact met ons op.