Een inscharingsovereenkomst? Of tóch een pachtovereenkomst?

Wordt een overeenkomst aangemerkt als een pachtovereenkomst? Dan is de wettelijke pachtregeling van toepassing. Deze regeling kent veel regels van dwingend recht, bijvoorbeeld over de duur van de overeenkomst, pachtprijzen en beëindiging. Maar wanneer is een overeenkomst nu eigenlijk een pachtovereenkomst?

Een pachtovereenkomst

Op grond van artikel 7:311 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is er sprake van een pachtovereenkomst als:

• een onroerende zaak of een gedeelte daarvan, zoals een hoeve of een stuk land, door de ene partij in gebruik wordt verstrekt aan de andere partij
• ter uitoefening van landbouw
• waarvoor door de andere partij een tegenprestatie wordt geleverd

Als de inhoud van een overeenkomst voldoet aan deze wettelijke definitie is er altijd sprake van een pachtovereenkomst, ongeacht de benaming van de overeenkomst en ongeacht wat partijen daarover hebben afgesproken.

Hoewel deze regel misschien eenvoudig lijkt, is er in de praktijk nog wel eens verwarring over, ook bij rechters. Dat blijkt wel uit onderstaande zaak, waarin de Hoge Raad eind 2019 uitspraak deed.

De feiten

In 2008 maken de bestuurder/grootaandeelhouder van een paardenfokkerij (hierna: A) en de eigenaar van een stuk agrarische grond (hierna: B) een mondelinge afspraak: B stelt tegen een vergoeding van € 4.000 per jaar een aantal percelen grond als weiland ter beschikking aan A. Hierop heeft A het weiland ingezaaid met graszaad, zodat zijn paarden daarop konden grazen.

In 2014 en 2015 sluiten A en B een aantal overeenkomsten, die zij ‘Overeenkomst van uitscharing’ (periode 2008 – 2014) en ‘Jaarlijkse overeenkomst van inscharing’ (1 april 2014 – 1 april 2015) noemen.

Op 31 maart 2015 sommeert B A om zijn paarden voor 1 augustus 2015 van het weiland te verwijderen. A weigert dit en stelt zich op het standpunt dat er sprake is van pacht en dat deze pacht op grond van artikel 7:322 BW voor onbepaalde tijd geldt.

Hierop start B een procedure. B is namelijk van mening dat er geen sprake is van een pachtovereenkomst, maar van een overeenkomst van inscharing.

Het geding

Tijdens de procedure moeten de rechters twee vragen beantwoorden:

1. Wie is de wederpartij van B? Is dat A in privé? Of is dat de paardenfokkerij? A houdt zich in privé namelijk niet bezig met ‘bedrijfsmatige landbouw’, waardoor er geen sprake zou kunnen zijn van een pachtovereenkomst.
2. Hoe moet de overeenkomst, die eerst mondeling en later schriftelijk is aangegaan, worden aangemerkt? Als een overeenkomst van in- of uitscharing? Of als een pachtovereenkomst? En wat zijn daarbij de criteria?

De uitspraak van de Hoge Raad

De kantonrechter en het gerechtshof oordelen dat, gelet op de omstandigheden van het geval, A de wederpartij is van B. Maar A stelt dat de overeenkomst dan nog steeds als pachtovereenkomst moet worden aangemerkt. A is namelijk te vereenzelvigen met zijn bedrijf, het gebruik van de grond is dan te kwalificeren als persoonlijk gebruik van A als pachter.

Het gerechtshof beslist hierop dat er, gelet op de feiten in deze zaak, geen sprake is van een pachtovereenkomst. Volgens het hof blijkt uit die feiten namelijk niet dat het bij het sluiten van de overeenkomsten de bedoeling van partijen was om een pachtovereenkomst te sluiten. Het hof zoekt hier aansluiting bij het in de rechtspraak ontwikkelde Haviltex-criterium. Van het hof moet A het weiland dus ontruimen.

Maar A gaat in cassatie bij de Hoge Raad. Volgens A heeft het hof het Haviltexcriterium onterecht als maatstaf genomen voor de vraag of er sprake was van een pachtovereenkomst. De Hoge Raad is het daarmee eens:

“3.2.2 Art. 7:311 BW omschrijft pacht als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Indien de inhoud van een overeenkomst voldoet aan deze omschrijving, moet de overeenkomst worden aangemerkt als een pachtovereenkomst. Niet van belang is of partijen ook daadwerkelijk de bedoeling hadden de overeenkomst onder de regeling van pacht te laten vallen. Waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de pachtovereenkomst.

3.2.3 De hiervoor in 3.2.2 besproken vraag naar de kwalificatie van een overeenkomst moet worden onderscheiden van de – daaraan voorafgaande – vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltexmaatstaf. Nadat de rechter met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – heeft vastgesteld (uitleg), kan hij beoordelen of die overeenkomst de kenmerken heeft van een pachtovereenkomst (kwalificatie).”

Vervolgens stelt de Hoge Raad dat het hof een verkeerd oordeel heeft gegeven en verwijst de zaak terug naar een ander hof voor een nieuwe behandeling.

Het ligt in de lijn der verwachtingen dat dit nieuwe hof, gelet op hetgeen de Hoge Raad in de uitspraak heeft aangegeven, beslist dat de overeenkomst wel een pachtovereenkomst is. En dat A zijn paarden dus gewoon op het weiland van B kan laten staan.

Vragen?

Heeft u een vraag over pacht of een pachtovereenkomst? Onze pachtexperts hebben het antwoord. Neem dus gerust vrijblijvend contact met ons op.