Kunt u een pachtovereenkomst beëindigen bij gebrek aan bedrijfsmatige exploitatie?
Verpachters worden regelmatig geconfronteerd met het oneigenlijk gebruik van pachtgronden. Omdat er arbeidsmigranten op agrarische percelen worden gehuisvest bijvoorbeeld. Of omdat er recreatieve activiteiten op worden ontplooid, zoals een camping. Kan de verpachter de pachtovereenkomst dan beëindigen?
Pachtrecht
Sinds 1 september 2007 zijn de regels over pacht opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, en niet meer in de Pachtwet. Een van de belangrijkste wijzigingen die daarbij werd doorgevoerd is de eis dat een pachter zich voortaan ‘bedrijfsmatig’ moest bezig houden met het uitoefenen van landbouw.
Artikel 7:311 BW bepaalt namelijk dat pacht een overeenkomst is
‘waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.’
In artikel 7:312 BW wordt vervolgens uitgelegd wat onder landbouw wordt verstaan:
‘Onder landbouw wordt verstaan, steeds voorzover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.’
Wat onder ‘bedrijfsmatig uitgeoefend’ moet worden verstaan vinden we echter in de wet niet terug. Daarvoor moeten we in de rechtspraak zijn.
Bedrijfsmatige uitoefening van landbouw
In 2009 heeft de Pachtkamer van het Gerechtshof in Arnhem een belangrijk arrest gewezen: Boetzelaer/Weenink. In deze uitspraak heeft de Pachtkamer aangegeven welke omstandigheden van belang zijn bij het oordeel of er sprake is van bedrijfsmatige uitoefening van landbouw.
Volgens de Pachtkamer veronderstelt bedrijfsmatige exploitatie dat er sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Daarbij zijn de volgende omstandigheden van belang:
- de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten
- de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden
- het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement
- de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft
een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
Is er gelet op deze omstandigheden geen sprake (meer) van bedrijfsmatige uitoefening van landbouw? Dan mag de verpachter de pachtovereenkomst beëindigen.
Beëindiging pachtovereenkomst
Gelet op de formulering van de Pachtkamer in het arrest Boetzelaer/Weenink zal het u niet verbazen dat in dit soort situaties veel afhangt van de concrete omstandigheden van het geval. Daarom bespreek ik hieronder graag twee recente uitspraken om te illustreren wanneer er wel en wanneer er geen sprake is van bedrijfsmatige uitoefening van landbouw.
Geen bedrijfsmatige uitoefening van landbouw
In een zaak die onlangs speelde voor de Rechtbank Overijssel wilde de pachter het met het oog op zijn leeftijd en gezondheid wat rustiger aan gaan doen. Daarom had hij zijn melkveehouderij zonder de gepachte grond ingebracht in een samenwerking met een ander bedrijf. Hij was ook voor dat bedrijf gaan werken. De gepachte grond gebruikte hij om wat mais op te verbouwen en een aantal schapen te houden. Investeringen deed hij niet echt meer en het rendement uit de gepachte grond was nog maar gering.
De rechtbank oordeelde in deze zaak dat er inderdaad geen sprake meer was van bedrijfsmatige uitoefening van landbouw en ging over tot ontbinding van de pachtovereenkomst.
Wél bedrijfsmatige uitoefening van landbouw
In een andere zaak die dit jaar speelde voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden draaide het om een kleine melkveehouderij (op de gepachte grond) en een camping (deels op de gepachte grond, maar grotendeels op eigen grond), waarbij de boer zich volgens de verpachter in de loop der tijd steeds meer met de recreatietak was gaan bezig houden. Mede om deze reden vorderde de verpachter ontbinding van de pachtovereenkomst.
Het hof oordeelde echter dat er weliswaar sprake was van een kleine melkveehouderij, maar dat de pachter wel in voldoende mate had aangetoond dat er samenhang was tussen het agrarische bedrijf en (de aantrekkingskracht daarvan voor) de camping, dat hij investeerde in het melkveebedrijf, het bedrijf bovendien voldoende rendement maakte en de pachter een serieuze en kundige melkveehouder was. In deze zaak werd de vordering van de verpachter dus afgewezen.
Vragen?
Heeft u een vraag over pacht of de beëindiging van een pachtovereenkomst? Onze pachtrecht experts hebben het antwoord. Neem dus gerust vrijblijvend contact met ons op.