Een mondelinge pachtovereenkomst: valkuilen en uitdagingen

In de praktijk worden afspraken over agrarisch grondgebruik vaak mondeling gemaakt. Dat gaat wel zo gemakkelijk en snel. Bovendien denken veel (ver)pachters daarmee uit de buurt van dat ingewikkelde pachtregime te kunnen blijven. Maar niets is minder waar. Want een mondelinge overeenkomst kan ook een pachtovereenkomst zijn. Hoe dat zit leest u in deze blog.

Wanneer is er sprake van een pachtovereenkomst?

Op grond van de wet (artikel 7:311 BW) is er sprake van een pachtovereenkomst bij een overeenkomst:

‘waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.’

Ook wordt in de wet (artikel 7:312 BW) uitgelegd wat onder landbouw wordt verstaan:

‘Onder landbouw wordt verstaan, steeds voorzover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.’

Mondelinge pachtovereenkomst

Zodra een schriftelijke overeenkomst of mondelinge afspraken aan bovengenoemde kenmerken voldoen, is er sprake van een pachtovereenkomst. Dan is dus het wettelijke  pachtregime van toepassing. Het maakt hierbij dus niet uit of er sprake is van een schriftelijke of een mondelinge overeenkomst. Het maakt ook niet uit hoe partijen die overeenkomst noemen. Zo willen partijen in een poging het pachtregime te ontwijken de overeenkomst nog wel eens een ‘huurovereenkomst’ noemen, maar in geval van een feitelijke pachtsituatie zoals in de wet omschreven mag dat niet baten.

Nu is het wel zo dat de regels voor een mondelinge pachtovereenkomst afwijken van de regels voor een schriftelijke, door de grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst.

Valkuilen en uitdagingen van een mondelinge pachtovereenkomst

Is er sprake van een mondelinge pachtovereenkomst (dit noemen we ook wel ‘zwarte pacht’)? Dan bepaalt de wet (artikel 7:322 BW) dat deze overeenkomst voor onbepaalde tijd geldt en niet kan worden opgezegd. Wil een van de partijen toch opzeggen? Dan kan dat alleen in overleg. Gaat de andere partij niet akkoord? Dan moet de overeenkomst eerst op schrift worden gesteld en worden voorgelegd aan de grondkamer. Verleent de grondkamer goedkeuring? Dan geldt voor de beëindiging de reguliere pachtregeling. Daar leest u hier meer over.

Daarnaast brengt een mondelinge pachtovereenkomst zowel voor de verpachter als voor de pachter verschillende uitdagingen met zich mee. Zo kan een verpachter bij wanbetaling of onvolledige betaling van de pachtprijs maar beperkt juridische stappen ondernemen. En de pachter heeft bij een mondelinge pachtovereenkomst, anders dan bij een schriftelijke goedgekeurde overeenkomst, geen recht op eerste koop bij verkoop van het verpachte.

Deze afwijkende regels gelden overigens ook voor een schriftelijke maar niet door de grondkamer goedgekeurde overeenkomst (grijze pacht).

Laat een pachtovereenkomst schriftelijk vastleggen en goedkeuren door de grondkamer

Het verdient altijd de voorkeur om een pachtovereenkomst schriftelijk vast te leggen én te laten goedkeuren door de grondkamer. Heeft u hier vragen over? Of wilt u afspraken laten vastleggen en/of goedkeuren? Neem dan gerust contact op met onze pachtexperts. Ze helpen u graag verder.