Zonwering: is de huurder of de verhuurder verantwoordelijk voor het onderhoud?

In de huurovereenkomst van de huurder staat opgenomen dat onderhoudskosten voor eigen rekening zijn. Valt een zonweringsinstallatie onder deze bepaling? Hier moest het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 8 januari 2019 een oordeel over vellen.

Feiten

De huurder huurt sinds 1 maart 2013 een woning van de verhuurder. Deze woning bevindt zich in een appartementencomplex, met in totaal 21 appartementen, verspreid over negen verdiepingen. In de huurovereenkomst van de huurder staat een bepaling opgenomen die er – kort gezegd – op neerkomt dat de huurder zelf verantwoordelijk is voor het onderhoud aan de zonweringsinstallatie. De verhuurder stuurt op een gegeven moment een e-mail aan alle huurders van het appartementencomplex, waarin hij mededeelt dat het bedrijf dat de zonweringsinstallaties repareert het erg druk heeft en dat er hard gewerkt zal worden om alle problemen met de zonweringsinstallaties op te lossen. De huurder in kwestie heeft hierop aan de verhuurder gevraagd of zijn zonneweringsinstallatie ook meegenomen kan worden in de ronde waarbij de zonneschermen nagekeken worden. De verhuurder deelt vervolgens aan de huurder mee dat hij zelf verantwoordelijk is voor het onderhoud aan de zonneweringsinstallatie en hij verwijst hierbij naar de huurovereenkomst waarin deze bepaling is opgenomen.

Bestanddeel van het gehuurde

De huurder is het niet met de verhuurder eens en vordert in een procedure bij de kantonrechter – onder andere – dat de kantonrechter oordeelt dat de zonneschermen bestanddeel zijn van het gehuurde en dat het onderhoud, herstel en vervanging voor rekening komen voor de verhuurder. Bovendien vordert de huurder dat de kantonrechter oordeelt dat de bepaling in de huurovereenkomst, te weten dat de huurder verantwoordelijk is voor het onderhoud van de zonweringsinstallatie, in strijd is met dwingend recht. De kantonrechter stelt de huurder ten aanzien van beide punten in het gelijk en veroordeelt de verhuurder om binnen drie weken over te gaan tot het herstel van de defecte zonweringsinstallatie.

Hoger beroep

De verhuurder stelt hoger beroep in. Hij voert hierbij aan dat de zonneweringsinstallatie geen deel uitmaakt van het gehuurde en hij om deze reden niet verantwoordelijk is voor het onderhoud. Hij sluit hiervoor aan bij artikel 3:4 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”) en de standaardrechtspraak van de Hoge Raad op dit punt.

Gezichtspunten

Uit artikel 3:4 BW volgt dat wanneer een zaak zodanig met een hoofdzaak is verbonden dat deze niet verwijderd kan worden zonder beschadiging van betekenis, dit een bestanddeel van de hoofdzaak is geworden. De Hoge Raad heeft hier nog een drietal gezichtspunten aan toegevoegd. Allereerst dient een zaak als bestanddeel van een hoofdzaak te worden aangemerkt, wanneer deze in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd. Zo zal een hoogoven bij Tata Steel sneller als bestanddeel van het gebouw aan te merken zijn dan bijvoorbeeld een keuken in het gebouw van Tata Steel. Een keuken is immers niet noodzakelijk voor de bedrijfsvoering van Tata Steel. Daarnaast kan een bestanddeel als onderdeel van een hoofdzaak gezien worden wanneer de hoofdzaak zonder het bestanddeel, als onvoltooid aangemerkt kan worden. Om in het voorbeeld te blijven van Tata Steel: het is praktisch onmogelijk om ijzererts te smelten zonder hoogoven. Ten slotte speelt een rol of het bestanddeel een tijdelijke functie heeft in de zin dat deze bestemd is om uiteindelijk verwijderd te worden. Een magnetron op het aanrecht is geen bestanddeel van de keuken, maar een ingebouwde vaatwasser wel. Deze gezichtspunten zijn niet cumulatief, maar dienen in samenhang gezien te worden.

Zonwering niet constructief op gebouw afgestemd

De verhuurder stelt zich op het standpunt dat de zonweringsinstallatie niet in constructief opzicht is afgestemd op het gebouw. Het Hof maakt hier echter korte metten mee. Zo oordeelt zij dat er bij de bouw van het appartementencomplex in verregaande mate rekening is gehouden met de montage, de bediening en het wegwerken van de zonwering. Bovendien is de railconstructie op uniforme wijze op de kozijnen van alle appartementen gemonteerd. Het appartement van huurder beschikt over 17 ramen, die allemaal op deze wijze zijn voorzien. Om deze reden kan het appartement – naar het oordeel van het Hof – zonder deze adequate zonnewering als niet compleet worden beschouwd. Ten slotte benadrukt het Hof dat de verhuurder zelf ter zitting heeft aangegeven dat er een hoogwerker noodzakelijk is om de zonwering te vervangen, waardoor deze niet op eenvoudige wijze te vervangen is. Het Hof komt op grond van het voorgaande dan ook tot oordeel dat de zonweringsinstallatie van het appartement bestanddeel is van het gehuurde, waardoor de verhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud.

Conclusie

Een object wordt géén bestanddeel van een hoofdzaak wanneer deze 1) zonder schade van betekenis aan de hoofdzaak kan worden verwijderd, 2) niet in constructief opzicht specifiek is afgestemd op de hoofdzaak, 3) de hoofdzaak niet als onvoltooid kan worden aangemerkt zonder het bestanddeel en 4) een tijdelijke functie vervult in de hoofdzaak. Het Hof heeft deze vier gezichtspunten in deze zaak toegepast en geoordeeld dat de zonneweringsinstallatie tot de hoofdzaak behoort, waardoor de verhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud aan de zonweringsinstallatie. Het maakte in deze zaak dus niet uit dat partijen in de huurovereenkomst hadden opgenomen dat de huurder verantwoordelijk is voor het onderhoud aan de zonweringsinstallatie.

Heeft u vragen over dit onderwerp of andere huurrecht gerelateerde kwesties, neem dan contact op met één van onze huurrecht specialisten.
Lees ook: Aanspraak op huurverlaging door ontbreken zonwering