Aanspraak op huurverlaging door ontbreken zonwering?
De feiten
De huurders van een sociale huurwoning die in 1999 is gerenoveerd, stellen dat er sprake is van gebreken aan de huurwoning. Zo ervaren zij een hoge binnentemperatuur zonder de mogelijkheid tot verlaging daarvan en lawaai en stankoverlast. Zij vragen de verhuurder dan ook om een verlaging van de huurprijs en beroepen zich op artikel 7:257 lid 2 BW (normeringssysteem voor huurverlaging wegens gebreken bij woonruimte). De verhuurder wil echter een huurverhoging en stelt dat geen sprake is van een gebrek dat huurverlaging rechtvaardigt.
Huurgenot
Of er sprake is van een gebrek wordt bepaald door na te gaan of sprake is van een omstandigheid, die niet aan de huurder kan worden toegerekend, waardoor een gemiddelde huurder niet het huurgenot heeft dat deze bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In dit geval wordt de maatstaf gevormd door het huurgenot dat mag worden verwacht bij een gemiddelde in 1999 gerenoveerde sociale huurwoning.
Instraling zonlicht en betonnen elementen
Uit de verschillende door de huurders overgelegde rapporten blijkt dat sprake is van bijzonder hoge binnentemperaturen. Dit wordt overigens niet door de verhuurder ontkent. Uit de overgelegde rapporten blijkt dat er sprake is van een combinatie van factoren die samen de beheersing van de temperatuur in de woning meer belemmeren dan in een doorsnee woning het geval zal zijn. Eén factor betreft dat de woningen aan de gevel veel glasoppervlakte hebben, waardoor er sprake is van een grote instraling van zonlicht. De andere factor betreft dat sprake is van een constructie met dikke massieve betonnen elementen waarin warmte wordt vastgehouden. Beide factoren hebben een negatieve invloed op het huurgenot. Dit brengt met zich dat de ventilatiemogelijkheden van veel groter belang zijn voor het kunnen bereiken van het huurgenot dat in een dergelijke woning mag worden verwacht dan bij een gemiddelde in 1999 gerenoveerde sociale huurwoning.
Falende ventilatiesystemen
Beide klachten, te weten de te hoge luchttemperatuur en geluids- en stankoverlast van de ventilatiesystemen, hangen deels samen. Het huurgenot zal door een sterke opwarming van de woning meer worden geschaad wanneer van een aanwezig ventilatiesysteem geen gebruik kan worden gemaakt omdat dit lawaai en stank veroorzaakt. In dit geval is er ook sprake van geluidsoverlast van verkeer. Ook vinden in de nabijheid van de woning vaak evenementen plaats waardoor het openen van ramen dan de nachtrust verstoort. Afkoeling van de woning kan alleen als koelere lucht door de woning kan stromen. Die stroom kan hier alleen worden gerealiseerd als zowel een raam en tegelijk de voordeur wordt opgezet. Dat laatste is natuurlijk onwenselijk. Door deze omstandigheden zijn de huurders voor de beheersing van de binnentemperatuur in hoge mate aangewezen op de ventilatiesystemen die gebrekkig zijn.
Geen gebreken aan constructie
De instraling van zonlicht, het grote glasoppervlak aan de gevel en de massieve betonnen elementen die eenmaal opgeslagen warmte slechts langzaam afstaan, vormen volgens de kantonrechter op zichzelf geen gebreken, ook niet in samenhang beschouwd. Deze omstandigheden hoeven niet mee te brengen dat het huurgenot afwijkt van hetgeen mag worden verwacht van een in 1999 gerenoveerde woning. Dit omdat het mogelijk is de instraling van zonlicht dan wel de gevolgen daarvan te beperken. De verhuurder hoeft in dat verband geen maatregelen te nemen die onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van haar kunnen worden gevergd.
Maximale inspanning verhuurder
Vanwege de gebrekkige ventilatiesystemen mag van de verhuurder wel worden verwacht dat zij zich maximaal inspant bij het nemen van maatregelen, waardoor de huurders de mogelijkheid hebben om (te) grote instraling van zonlicht te voorkomen en de negatieve gevolgen daarvan voor het binnenklimaat te bestrijden. In dit geval kan van de verhuurder een grotere financiële inspanning worden verlangd dan in een gemiddelde in 1999 gerenoveerde sociale huurwoning het geval zal zijn. Uit de overgelegde rapporten blijkt namelijk dat het aanbrengen van buitenzonwering een aanzienlijk groot effect zou hebben op de binnentemperatuur. De kosten die daarvoor zouden moeten worden gemaakt door de verhuurder vindt de kantonrechter niet onredelijk.
Voor de hand liggende maatregelen
Daarnaast bepaalt de kantonrechter, onder verwijzing naar een ouder arrest van het Hof Amsterdam, dat het achterwege laten van voor de hand liggende maatregelen, die redelijkerwijs van de verhuurder kunnen worden gevergd om een ongewenste verhoging van de temperatuur in het gehuurde te voorkomen, als een gebrek kwalificeert. De kantonrechter oordeelt dat het afwezig zijn van adequate zonwering die de instraling van zonlicht en de daardoor veroorzaakte (te grote) opwarming kan voorkomen, in combinatie met de gebrekkige ventilatiesystemen, omstandigheden zijn die zijn aan te merken als gebreken. Daardoor is sprake van een substantiële vermindering van het huurgenot.
Verlaging huurprijs
De kantonrechter verlaagt de huurprijs tot 40 % van de voor die woonruimte geldende maximale huurprijsgrens over de periode vanaf 1 juli 2013 tot het moment dat de bedoelde gebreken zijn opgeheven.
Conclusie
Bovengenoemde uitspraak is relevant omdat de kantonrechter tot de conclusie komt dat er vanwege een combinatie van omstandigheden sprake is van een gebrek dat het huurgenot van de huurders vermindert, terwijl de te hoge binnentemperaturen en tekortschietende ventilatiesystemen op zichzelf niet als gebrek te kwalificeren zijn.
Klik hier voor de uitspraak.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.