Overlast van huurder: wat kan de verhuurder doen?

Met enige regelmaat worden verhuurders geconfronteerd met huurders die overlast veroorzaken. Bij overlast kunt u denken aan geuroverlast, maar ook aan bijvoorbeeld geluidsoverlast. Dit laatste was het geval in een recente uitspraak bij de rechtbank Midden-Nederland. Wat kunt u daar als verhuurder aan doen?

Geluidsoverlast van directe buren

De huurders in deze zaak huurden gedurende bijna een jaar een woning van Woonpalet. Woonpalet ontving gedurende dat jaar meerdere meldingen van geluidsoverlast van directe buren. Ondanks de inzet van Woonpalet, politie, gemeente en andere hulpverlenende instanties werd de geluidsoverlast door de huurders niet minder. Centraal stond in deze zaak de vraag of de geluidsoverlast voldoende ernstig was om de huurders te ontruimen.

Geluidsoverlast en zorgen over veiligheid

Woonpalet had een omvangrijk overlastdossier opgebouwd, waaruit bleek dat in een paar maanden tijd ruim 33 meldingen van geluidsoverlast zijn gemaakt door buren van de huurders. Het ging onder andere om harde muziek overdag en ’s nachts, hard praten, schreeuwen, ruzies, dreigementen, vloeken en blaffende honden. Daarnaast maakten een aantal buren zich zorgen over de kinderen, huisdieren, huiselijk geweld, vervuiling en het autorijden zonder rijbewijs.

Afspraken overlast huurders

Woonpalet heeft de huurders meerdere keren aangesproken op hun gedrag. Daarbij zijn er heldere en concrete afspraken gemaakt zodat de huurders geen overlast meer zouden veroorzaken. Ook zouden er een aantal evaluatiemomenten plaatsvinden. Echter, niets bleek te helpen. De huurders bleven overlast veroorzaken.

Kort geding om huurders te kunnen ontruimen

Woonpalet heeft vervolgens een kort geding, een spoedprocedure, gestart om de huurders te kunnen ontruimen. Een kort geding is een voorlopige beslissing en wordt uitgesproken door de voorzieningenrechter. Van belang is dat er sprake is van een spoedeisend belang. Daarnaast vindt er een belangenafweging van beide partijen plaats.

Geen verbetering op korte termijn

Volgens de voorzieningenrechter hebben de huurders zich niet als goede huurders gedragen. Hoewel de huurders een moeilijke persoonlijke situatie hadden, waarbij één van de huurders een tijdje vast heeft gezeten, is de rechter er niet van overtuigd dat op korte termijn verbetering zal optreden. Woonpalet heeft daarbij al – zonder succes – voldoende geprobeerd om de overlast te verminderen. Ook vindt de voorzieningenrechter dat de buren rust verdienen.

Belangenafweging

Het voorgaande heeft de voorzieningenrechter meegenomen in de belangenafweging. Het belang van de huurders om in de woning te mogen blijven wonen weegt volgens de voorzieningenrechter in dit geval minder zwaar dan het belang van Woonpalet om de huurders eruit te kunnen zetten. Ook worden de belangen van de omwonenden meegenomen. Van de buren kan niet worden gevergd dat zij nog langer overlast van de huurders dulden.

Verder oordeelde de voorzieningenrechter dat voldoende aannemelijk was dat een rechter in een bodemzaak de huurovereenkomst zou ontbinden. De voorzieningenrechter oordeelde dat de huurders de huurwoning moesten verlaten.

Tips voor de praktijk: dossiervorming

Wanneer een huurder overlast veroorzaakt is het van belang om daar adequaat op te reageren. Zo is het verstandig om een dossier op te bouwen. Op die manier wordt het voor de verhuurder makkelijker om te bewijzen dat er sprake is van (stelselmatige) overlast van de huurder.

Advies of rechtsbijstand nodig bij overlast van huurders?

Als u vragen heeft over dit onderwerp of advies of rechtsbijstand nodig heeft, dan kunt u contact opnemen met een van de specialisten van onze secties Vastgoed en Overheidsrecht.