Wet doorstroming huurmarkt 2015: uitbreiding mogelijkheden tijdelijke verhuur
Onder het huidige huurrecht voor woningen zijn huurcontracten voor onbepaalde tijd standaard. Slechts in een beperkt aantal gevallen kan een woning tijdelijk worden verhuurd. Bijvoorbeeld als het gaat om huur die ziet op een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is of verhuur op grond van de Leegstandwet. Ook zijn er enkele opzeggingsgronden die dienen voor een situatie waarin sprake is van tijdelijk gebruik, waaronder de zogenaamde diplomatenclausule of tussenhuur, en het dringend eigen gebruik ingeval van woningen bestemd voor gehandicapten, ouderen of studenten. Een wat flexibeler regeling, vergelijkbaar met artikel 7:301 BW voor bedrijfsruimte, ontbreekt. Daar is verandering in gekomen. Onderstaand zullen de punten waarop de wet is gewijzigd in vogelvlucht worden weergegeven.
De huurwoningovereenkomst voor bepaalde tijd voor zelfstandige woningen
Met het inwerking treden van de nieuwe wet is het mogelijk om bij de verhuur van woonruimten kortdurende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten. Het nieuwe artikel 7:274 lid 1 BW biedt partijen de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst voor een periode van maximaal twee jaar aan te gaan. In de huurovereenkomst moet worden opgenomen hoe lang de huur zal duren. Er moet wel een mededeling gedaan worden door de verhuurder voor het verstrijken van de looptijd, waarin dat wordt aangekondigd. Als de verhuurder dat vergeet, ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
De huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor onzelfstandige woningen
Ook voor onzelfstandige woningen kunnen tijdelijke huurovereenkomsten worden gesloten (ook artikel 7:271 lid 1 BW), maar de termijn verschilt ten opzichte van die van de zelfstandige woonruimte. Bij het sluiten van een huurovereenkomst ter zake van een onzelfstandige woonruimte kan een bepaalde tijd van maximaal vijf jaar overeengekomen worden, die na ommekomst van de afgesproken termijn van rechtswege eindigt.
Huurovereenkomst naar aard van korte duur
Door de inwerkingtreding van bovengenoemde bepalingen wordt voorzien in de behoefte om (relatief) kortdurende contracten te sluiten, zonder dat gebruik gemaakt hoeft te worden van de uitzonderingsbepaling van de overeenkomst “naar aard van korte duur” van artikel 7:232 lid 2 BW. In de praktijk ontstaan vaak discussies of een bepaalde overeenkomst is aan te merken als zo’n overeenkomst of als een “gewone” huurovereenkomst. Veelal moet de rechter er aan te pas komen om daarover een beslissing te nemen. Dat is nu niet meer nodig. Een hoop huurcontracten kunnen nu op artikel 7:271 BW worden geënt.
Uitbreiding opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor specifieke doelgroepen
De wet kent de regeling van de zogenaamde doelgroepcontracten. Dat zijn in de wet benoemde categorieën waarvoor geldt dat de wetgever daarvan vindt dat de betreffende woonruimte voor de betreffende doelgroep beschikbaar moet blijven. In de wet stonden al de gehandicapten, de ouderen en de studenten genoemd. Artikel 7:274 BW is nu uitgebreid met de jongeren, de promovendi, en grote gezinnen als doelgroep.
Aanpassing van de “diplomatenclausule”
De diplomatenclausule van artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW maakt het al mogelijk voor een verhuurder, die even geen gebruik maakt van zijn woning maar daar wel terugkeert, zijn woning te verhuren zonder meteen aan de huurder vast te zitten. De wet verbood de verhuurder om meerdere op elkaar volgende, van die huurovereenkomsten aan te gaan. De wet is nu op dit punt versoepeld. De mogelijkheden daartoe zijn verruimd.
Uitbreiding Leegstandwet
Op grond van de Leegstandwet kan een woning tijdelijk worden verhuurd als sprake is van woonruimte in een gebouw, woonruimte in te koop staande koopwoningen, en woonruimte in huurwoningen bestemd voor afbraak en vernieuwbouw. Daar wordt nu een categorie toegevoegd (artikel 15 en 16 Leegstandwet), te weten de te koop staande huurwoningen:voormalige huurwoningen die te koop staan, maar niet meteen worden verkocht.
Conclusie
De wet heeft een belangrijke aanvulling gekregen op het gebied van de huur. Door het invoegen van een aantal bepalingen in de titel huur van boek 7 zijn de mogelijkheden vergroot om te verhuren. De wet is flexibeler voor de huurmarkt gemaakt.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.