Blogs

Te hoge taxatie: taxateur aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende schade?

16/10/19 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 6 minuten

In de vastgoedbranche speelt het (laten) taxeren van onroerende zaken een belangrijke rol. Een pand wordt getaxeerd en vervolgens (door)verkocht. Het is echter mogelijk dat een taxateur een te hoge of een te lage waarde toekent aan het pand, waardoor de koper of verkoper schade lijdt. De vraag in hoeverre een taxateur gehouden is aan de taxatie die hij heeft verricht, stond in een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam centraal.

Taxatie als gevolg van stranden huwelijk

Property Holding is een vennootschap die eigenaresse is van een pand in Rotterdam. Een man en vrouw zijn beiden voor 50 % aandeelhouder in deze vennootschap, beiden advocaat en samen getrouwd. Zij gebruikten het pand als kantoor voor hun werkzaamheden als advocaat en hebben – na het stranden van hun huwelijk – een taxateur opdracht gegeven om het pand te laten taxeren als woonhuis. De taxateur taxeert het pand op een waarde van € 750.000,-.

Te hoge taxatie

De man klaagt bij de taxateur dat het pand voor een te hoog bedrag getaxeerd is, maar de taxateur heeft in de klachten van de man geen aanleiding gezien om de taxatie te verlagen. De man en de vrouw bedelen het pand vervolgens toe aan de man voor een bedrag van
€ 700.000,- in het kader van de afwikkeling van het huwelijk. Hierop volgend is het pand overgedragen aan de nieuwe vennootschap van de man (voor het gemak Property Holding II) tegen betaling van een bedrag van € 350.000,- aan de vrouw wegens overbedeling. Met andere woorden, de man neemt het pand over uit de oude vennootschap tegen betaling van de helft van de waarde aan de vrouw, die zij samen zelf aan het pand hebben gegeven.

Verkoop van het pand

Property Holding II heeft het pand vervolgens weer in de verkoop gezet voor een bedrag van € 849.000,-, maar zij kreeg het pand niet voor deze prijs verkocht. Daarna is het pand voor een bedrag van € 13.600,- verbouwd en vervolgens weer in de verkoop gezet. Property Holding II stelt de taxateur vervolgens aansprakelijk voor de te hoge taxatie. Zij stelt zich op het standpunt dat zij schade heeft geleden doordat zij, als gevolg van de te hoge taxatie, een te hoog bedrag voor het pand heeft betaald aan de ex-vrouw. De taxateur heeft elke aansprakelijkheid van de hand gewezen, waarna Property Holding II een procedure is gestart. Property Holding II heeft het pand vervolgens alsnog kunnen verkopen aan een derde voor een bedrag van € 799.000,-.

Vergelijking met vrijstaande huizen in hetzelfde postcodegebied

Property Holding II stelt zich op het standpunt dat de taxateur de verschillende vrijstaande huizen in hetzelfde postcodegebied bij de taxatie had moeten betrekken, waarbij met name van belang is dat deze huizen in de periode 2013-2018 een gemiddelde waardestijging hebben doorgemaakt van 26,7%. Property Holding II leidt hieruit af dat het pand in maart 2013 getaxeerd had moeten worden voor een bedrag van € 623.333,-, waardoor  “slechts” een bedrag van € 311.666,50 aan de ex-vrouw zou toekomen. De schade van Property Holding II bedraagt hiermee – naar eigen zeggen – inclusief rente een bedrag van € 42.626,85 en deze schade dient volgens Property Holding II door de taxateur te worden vergoed.

Bewijslast fout van taxateur

Allereerst stelt de rechtbank vast dat op Property Holding II de bewijslast ligt voor het feit dat dat de taxateur een beroepsfout heeft gemaakt en de schade die hieruit mogelijk volgt. Echter, de rechtbank gaat vervolgens direct in op het karakter van een taxatie. Dit betreft namelijk – zo oordeelt de rechtbank – geen louter rekenkundige exercitie en de uitkomst is geen garantie voor een bepaalde verkoopopbrengst. Taxeren is een momentopname en de waarde is afhankelijk van diverse factoren als marktomstandigheden en het aantal potentiële belangstellenden. Het gaat bij een taxatie dan ook niet zozeer om de uitkomst als wel om de wijze waarop deze tot stand is gekomen.

Redelijke foutmarge

Verder oordeelt de rechtbank dat het pand niet zomaar vergeleken kan worden met andere vrijstaande woonhuizen in dat postcodegebied, aangezien het pand nog verbouwd moest worden naar een woonhuis. Naar de eigen stelling van Property Holding II was hiervoor enige fantasie en inspiratie vereist vanwege de ongebruikelijke indeling van het pand. Dit rechtvaardigt – volgens de rechtbank – een zekere marge, waarbij zij uitgaat van een marge van 10% naar onder en 10% naar boven. Voor minder gebruikelijke panden – zoals het pand in kwestie – kan zelfs een hogere foutmarge nog redelijk zijn.

Taxatie zorgvuldig tot stand gekomen

De rechtbank gaat vervolgens in op de vraag of de taxatie zorgvuldig tot stand is gekomen. Property Holding II stelt dat dit niet het geval is, aangezien onvoldoende rekening is gehouden met referentiepanden. De rechtbank gaat niet mee in dit betoog. Zij oordeelt dat Property Holding II niet heeft aangegeven met welke panden specifiek rekening gehouden dient te worden voor de lagere taxatie. Met de wetenschap van achteraf wijzen op een gemiddelde waardestijging voldoet hiervoor niet, omdat 1) het hier niet gaat om een doorsnee vrijstaand huis en 2) het gaat om het moment van de totstandkoming van de taxatie. Als gevolg van het voorstaande oordeelt de rechtbank dat hieruit niet kan volgen dat de taxateur jegens Property Holding II aansprakelijk is.

Conclusie

Het aansprakelijk stellen van een taxateur voor een te hoge taxatie brengt meerdere complicaties met zich mee. Zoals volgt uit deze uitspraak is het taxeren van onroerende zaken geen exacte wetenschap, waardoor een taxateur zich enige afwijkende marges kan permitteren. Dit geldt vooral voor minder gebruikelijke panden. Daarbij gaat het met name om de vraag of de taxatie zorgvuldig tot stand is gekomen, waarbij de omstandigheden van het geval bepalend zijn en dient er rekening mee gehouden te worden dat de bewijslast rust op de partij die de schade vordert bij de taxateur als gevolg van de te hoge of lage taxatie.

Heeft u schade geleden als gevolg van een te hoge – of te lage – taxatie en wilt u de mogelijkheden bezien om deze schade te verhalen op de taxateur, neem dan contact op met één van onze specialisten vastgoed.

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs