Pachtovereenkomst of huurovereenkomst?

Of sprake is van een pachtovereenkomst of een huurovereenkomst maakt veel uit. Pachtovereenkomsten zijn immers aan het pachtregime onderworpen, en huurovereenkomsten worden beoordeeld aan de hand van de huurrechtelijke regeling van het Burgerlijk Wetboek. Kwalificatievraagstukken zijn dus van groot belang. De Centrale Grondkamer heeft daarover een belangrijke uitspraak gedaan.

Grensgeval

De uitspraak is belangrijk omdat de door de Centrale Grondkamer te beoordelen zaak een grensgeval was. De uitspraak is dus een welkome aanvulling op de heersende jurisprudentie op dit gebied.

Huur kas

In deze zaak ging het om de “huur” van een kas. De huurovereenkomst waarin de tussen partijen gemaakte afspraken zijn vastgelegd, was als pachtovereenkomst ter beoordeling ingezonden aan de Grondkamer-Oost. De overeenkomst werd niet-ontvankelijk verklaard omdat het niet om een pachtovereenkomst zou gaan. Daartegen is de pachter in beroep gegaan.

Plantenkas dus pacht

De pachter, een kwekerij, heeft in hoger beroep aangevoerd dat het wel degelijk ging om een pachtovereenkomst en dat dus het beoordelingsverzoek ontvankelijk verklaard had moeten worden door de Grondkamer. Daartoe voerde de kwekerij aan dat het ging om een plantenkas. De overeenkomst had de looptijd van een jaar, en daarna zou de overeenkomst telkens met een jaar worden verlengd. Het gebruik was zodanig dat de kas werd gebruikt voor het opkweken, laten groeien en ontwikkelen van planten. Ook werden planten in de kas gebruikt als moederplanten om daar stekken vanaf te halen. Er was dus niet alleen sprake van opslag, wat door de verpachter werd betoogd.

Landbouwkundig gebruik?

Er is ook een mondelinge behandeling van de zaak geweest. Bij die mondelinge behandeling heeft de kwekerij verder uit de doeken gedaan wat de opslag van de betreffende planten inhield. De potten stonden met hun plantjes daarin op aarde, op worteldoek; de planten wortelen door het doek heen. De kas was voorzien van klimatologische installaties door middel waarvan de planten konden worden opgekweekt. De kwekerij heeft aangeven dat het landbouwkundige gebruik van de kas van meet af aan voorop stond. In de overeenkomst werd weliswaar gesproken over opslag van planten, maar de kweker heeft steeds planten opgekweekt in de kas. De verhuurder heeft daar nooit een probleem van gemaakt en was van die situatie op de hoogte. Volgens de kwekerij was van de uitoefening van landbouw sprake, omdat de planten  in de kas worden verzorgd en  opgroeien.

Bedrijfsmatig

De Centrale Grondkamer is het daarmee eens. Anders dan in de overeenkomst staat, is sprake van een situatie van verzorging van potplanten zodat deze kunnen worden opgekweekt en dit gebeurt op een bedrijfsmatige manier. De Centrale Grondkamer is dan ook van mening dat voldaan is aan de vereisten van een pachtovereenkomst.

Naam, inhoud en karakter overeenkomst

De uitspraak van de Centrale grondkamer is zeer terecht. Het is vaste rechtspraak, ook wat andersoortige overeenkomsten aangaat, dat de betiteling van een overeenkomst niet alleszeggend is met betrekking tot de vraag onder welk wettelijke regime een overeenkomst moet vallen. Het is wel een (belangrijke) aanwijzing uiteraard. Hier is, zoals het moet, gekeken naar hat karakter en de inhoud van de overeenkomst, naar wat partijen voor ogen gestaan heeft, en naar welke invulling partijen aan de overeenkomst hebben gegeven. De slotsom dat in dit geval sprake is van een pachtovereenkomst is juist.

Slotsom

De uitspraak laat dus zien hoe met (dreigende) kwalificatiegeschillen als de onderhavige om moet worden gegaan. Daar kunt u, wat voor soort overeenkomst het ook betreft, uw voordeel mee doen!  Heeft u vragen over dit blog of over pachtkwesties, neem dan contact op met één van onze specialisten.

Bron: Tijdschrift voor Agrarisch Recht, 11 november 2016, Centrale Grondkamer, 10 mei 2016, dossiernummer GP11.756 (Kwekerij Silene/Stichting Omnia Wonen).