Ontwerp wetsvoorstel Vereniging van Eigenaren: modernisering en verduurzaming

Door allerlei technische en maatschappelijke ontwikkelingen is het VvE-recht toe aan modernisering. Het ministerie van Justitie heeft jaren geleden al onderzocht hoe het functioneren van VvE’s verbeterd zou kunnen worden. De uitkomsten van dat onderzoek zijn gecombineerd met de bevindingen van een onafhankelijke werkgroep, WMANL (Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland). In augustus is hier een ontwerp wetsvoorstel appartementsrecht uit voortgekomen, het ministerie bestudeert het advies.  Wat zijn de opvallendste veranderingen?

1. Exploitatie gemeenschappelijke ruimten d.m.v. opstalrecht

VvE’s worden, vanwege de bruikbaarheid van hun platte grootte en hooggelegen dakoppervlak, vaak benaderd door professionele partijen om hun dak te laten exploiteren ten behoeve van het plaatsen van een antenne of energie-installaties zoals zonnepanelen. Onder het huidige recht is het niet gemakkelijk om daartoe een opstalrecht te vestigen. Het wetsvoorstel voorziet in het kunnen vestigen van een zakelijk recht in de vorm van een opstalrecht op het onderliggende appartementsrecht.

2. Opt-out bij geldlening

Het kan zijn dat een eigenaar niet mee wil doen met het aangaan van een lening van geld waarmee de VvE bepaalde uitgaven wil doen. Daar kan zo’n eigenaar een goede reden voor hebben, bijvoorbeeld omdat hij genoeg geld heeft om zijn bijdrage bij het doen van de betreffende uitgave te bekostigen. Het ontwerpwetsvoorstel voorziet in een opt-out regeling waarvan zo’n eigenaar gebruik kan maken. De VvE kan dan de lening aangaan, degene die dat niet wil is daaraan niet gebonden, en de door de VvE beoogde uitgave kan gewoon doorgaan.

3. Leeg reservefonds?

Een groot probleem bij met name al lang bestaande of kleine VvE’s kan zijn dat er geen reservefonds is bijgehouden zodat daar onvoldoende tegoeden in zitten om onverwachte of grote uitgaven te kunnen bekostigen. Een dergelijke situatie kan onder meer ontstaan als een eigenaar van een gebouw over gaat tot splitsing in appartementsrechten en die appartementen vervolgens verkoopt: de kopers zien zich geconfronteerd met een lege reservekas en moeten vervolgens zelf betalen om het reservefonds gevuld te krijgen. Het ontwerpwetsvoorstel voorziet erin dat de splitsend eigenaar wordt verplicht om het reservefonds vol te storten. Zo wordt dus voorkomen dat de VvE leeg begint.

4. Kleine VvE’s

Kleine VvE’s hebben niet alleen te maken met een lege kas maar ook de bestuurslast van een dergelijke VvE, administratieve rompslomp of een gebrekkige besluitvorming kunnen er toe leiden dat dergelijke VvE’s niet goed functioneren en daardoor de waarde van het onroerend goed in gevaar komt, bijvoorbeeld door achterstallig onderhoud. Om dergelijke VvE’s meer slagkracht te geven wordt een VvE-light geïntroduceerd, waardoor tal van bureaucratische regels niet meer gelden. Daardoor zullen dit soort VvE’s beter te besturen.

5. Wijziging van de splitsingsakte bij minderheid van de stemmen

Volgens de huidige regelgeving heeft een eigenaar in ieder geval de helft van de stemmen nodig om te kunnen bewerkstelligen dat de kantonrechter het besluit van de VvE om daarmee niet akkoord te gaan gaat toetsen. In de praktijk wordt dat als een te hoge drempel ervaren. Het voorstel is nu om de grens, om een dergelijk toetsingsverzoek bij de rechter ontvankelijk te laten zijn, te verlagen naar 10% van de stemmen. Dit brengt met zich dat besluiten van onwillige of inactieve VvE’s beter toetsbaar zijn.

6. De invoering van een AMvB

De grootste wijziging van het wetsvoorstel zou zijn dat opkomende vraagstukken, waarbij gedacht kan worden aan maatschappelijke of technologische ontwikkelingen (bijvoorbeeld de energietransitie) kunnen worden opgelost met AMvB’s. De wet en het wetgevingsproces zijn naar hun aard star en tijdrovend; door introductie van de figuur van de AMvB op het terrein van het VvE-domein kan de wetgeving door de flexibele inzetbaarheid zijn vruchten afwerpen.

Samenvattend

Deze bijdrage geeft een inkijk in de meest in het oog springende onderwerpen van het ontwerpwetsvoorstel voor de VvE-wetgeving, zodat u op de hoogte bent van de ontwikkelingen die komen gaan in het VvE-recht.

Heeft u vragen over het VvE- recht dan kunt u contact opnemen met onze specialisten.

bron: TBR (Tijdschrift voor Bouwrecht) 2021/5.