Makelaar, voorkom misverstanden over rolverdeling

Een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland laat zien dat onduidelijke afspraken over een bemiddelingsovereenkomst tot vervelende gevolgen voor de makelaar kunnen leiden. Van belang is om duidelijke afspraken te maken. Onderstaand treft u daarvoor de handvatten aan.

Een zaak met een onduidelijke rolverdeling

In deze zaak trad de makelaar volgens hemzelf op als aankoopmakelaar. Nadat de deal was afgerond, maakt hij aanspraak op courtage. De kopers waren het daar niet mee eens. Zij waren in de veronderstelling dat de makelaar had opgetreden voor de verkopende partij. Ook waren zij van mening dat er nooit een bemiddelingsovereenkomst tot stand was gekomen. Zij weigerden de courtage te betalen. In de rechtszaak die volgde oordeelde de rechter dat de werkwijze en communicatie van de makelaar voor onduidelijkheid hadden gezorgd.

•      Zo maakte de makelaar nooit concrete afspraken over zijn diensten, de courtage en de bemiddelingsovereenkomst;

•      Ook werden informatie en documenten over het object door hem met de (toen nog beoogde) kopers gedeeld;

•      Sommige documenten die hij verstrekte, zoals de geheimhoudingsverklaring (NDA), gaven de indruk dat hij voor de verkopende partij werkte; en

•      Op de vraag van de advocaat van de (beoogde) kopers namens welke partij hij nu eigenlijk handelde, kwam geen antwoord.

De rechtbank oordeelde de makelaar geen recht had op courtage. Zijn vordering werd dus afgewezen.

Hoe komt een bemiddelingsovereenkomst tot stand?

In de uitspraak legt de rechtbank nog eens uit hoe een bemiddelingsovereenkomst tot stand komt: door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW). De vraag of een overeenkomst daadwerkelijk tot stand is gekomen, hangt volgens vaste rechtspraak af van ‘hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden’. Aanbod en aanvaarding hoeven niet schriftelijk plaats te vinden. Dat kan in elke vorm plaatsvinden en kan besloten liggen in een of meer gedragingen. Een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst is echter pas als een aanbod aan te merken als dat voorstel voldoende is bepaald. Dat betekent dat in het voorstel ten minste de belangrijkste punten (de kern van de prestaties) duidelijk moeten zijn.

Hier ging het volgens de rechtbank mis: de uitlatingen van de makelaar voldeden niet aan de eisen die aan een aanbod gesteld worden. Deze uitlatingen konden hooguit worden geïnterpreteerd als een uitnodiging om in onderhandeling te treden over nog nader af te stemmen werkzaamheden tegen een nog nader te bepalen courtage. Ook bleek nergens uit dat er sprake was van enige vorm van aanvaarding. Het feit dat de makelaar op enig moment bepaalde werkzaamheden verrichtte, maakt dit niet anders. Bovendien concludeerde de rechtbank dat de koper mocht aannemen dat deze makelaar samen met de verkopend makelaar optrad. Hij had geen ondubbelzinnig signaal afgegeven dat hij als ‘eigen’ makelaar van de koper fungeerde.

Misverstanden voorkomen? 4 tips

Wilt u dit soort misverstanden voorkomen? En er zeker van zijn dat u terug kunt vallen op de bemiddelingsovereenkomst (en niet onbelangrijk: de bijbehorende algemene voorwaarden)? Dan is het verstandig om de volgende tips in acht te nemen:

1.      Maak altijd duidelijk voor wie u optreedt of wilt optreden. Dit geldt des te meer als u zelf een beoogd koper benadert,  maar ook als – zoals in de hier besproken zaak – uw contactpersoon een of meer andere partijen naar voren schuift. Maak dan duidelijk wie er aan tafel zitten en in welke hoedanigheid.

2.      Neem niet zomaar aan dat de partij voor wie u denkt op te treden heeft ingestemd met uw bemiddeling; zeker als er meerdere partijen aan tafel zitten.

3.      Communiceer duidelijk en helder over uw opdracht en courtage. Benoem dat u bemiddelt en geef aan welke handelingen u daarbij verricht. Benoem ook de financiële kant: vaste courtage of een percentage van de koopprijs?

4.      In het vastgoed zijn mondelinge afspraken nog steeds aan de orde van de dag. Dat is niet erg, zolang partijen het met elkaar eens zijn. Maar zodra er ruis ontstaat, blijken die afspraken ineens minder duidelijk. Gebruik dus het liefst een schriftelijke (bemiddelings)overeenkomst waarin de afspraken duidelijk staan opgenomen.

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Of wilt u advies over uw bemiddelingsovereenkomst of een (mogelijk) geschil? Neem dan contact op met een van onze specialisten.