Last onder dwangsom bij ontbreken energielabel?

De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft een last onder dwangsom aan een verkoper opgelegd, omdat deze aan de koper van een woning geen energielabel beschikbaar heeft gesteld. De vraag is of de minister bevoegd is om dit te doen.

In een recente uitspraak geeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) antwoord op deze kwestie.

Besluit energieprestatie gebouwen

Op grond van artikel 2.1 eerste lid van het Besluit energieprestatie gebouwen (hierna: “Beg”) moet de verkoper bij oplevering van een woning, een geldig energielabel beschikbaar stellen aan de koper. Op grond van het vierde lid van artikel 2.1 van het Beg dient een eigenaar voor de verkoop van een gebouw, een geldig energielabel aan de koper beschikbaar te stellen.

Verkoop zonder geldig energielabel

In dit geval is de woning verkocht zonder een geldig energielabel beschikbaar te stellen. Hiermee is in strijd gehandeld met artikel 2.1 van het Beg. De minister heeft vervolgens besloten om op grond van artikel 5.2 eerste lid van de Awb en artikel 5:31d van de Awb een last onder dwangsom op te leggen aan de verkoper.

Beroep en hoger beroep

De verkoper gaat tegen dit besluit van de minister in beroep bij de rechtbank en vervolgens in hoger beroep bij de Afdeling.

Last onder dwangsom kan niet worden opgelegd

De Afdeling stelt vast dat in strijd is gehandeld met artikel 2.1 van het Beg. Volgens de Afdeling heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat de minister een last onder dwangsom mocht opleggen.

Last is niet uitvoerbaar

Een last onder dwangsom moet uitvoerbaar zijn. De hier opgelegde last is niet uitvoerbaar. De verkoper kan ten tijde van het opleggen van de last niet meer aan de last voldoen omdat hij geen eigenaar meer is van de woning. Op grond van artikel 2.1 eerste tot en met vijfde lid van het Beg rust alleen op de eigenaar of de verkoper de verplichting om een energielabel beschikbaar te stellen, dan wel aanwezig te hebben. Volgens artikel 2 gelezen in verbinding met artikel 1 van de Regeling energieprestatie gebouwen kan alleen aan de eigenaar een energielabel worden verstrekt. Kortom, aan de verkoper kan geen energielabel meer worden verstrekt, omdat de verkoper geen eigenaar meer is. Hierdoor was de last onder dwangsom niet uitvoerbaar en is het hoger beroep gegrond.

Andere mogelijkheid

De minister heeft uiteraard een andere mogelijkheid. Aan de eigenaar van de woning kan wel een last onder dwangsom worden opgelegd. Dit is natuurlijk zuur voor de nieuwe eigenaar omdat de verkoper niet aan zijn verplichting heeft voldaan. Wellicht dat de eigenaar in een civiele procedure de kosten voor het opstellen van een energieprestatiecertificaat kan verhalen op de verkoper. Dat zal echter afhangen van wat in de koopovereenkomst tussen partijen is opgenomen.

Nog vragen?

Mocht u vragen hebben over een energieprestatiecertificaat, of andere vragen  met betrekking tot energie of handhaving, neem dan contact op met één van onze specialisten.