Transformatie schoolgebouw en short stay

Door het college van B&W van Leiden is op 13 mei 2020 een vergunning verleend om een voormalig schoolgebouw te wijzigen naar 36 appartementen, voor onder andere short stay. Past dit binnen het bestemmingsplan? Hierover moest de Afdeling bestuursrechtspraak zich recent buigen. Volgens de uitspraak van de Afdeling van 21 februari 2024 past de aanvraag binnen het bestemmingsplan, en blijft de vergunning in stand.

Toepasselijk recht

Aangezien de aanvraag voor de omgevingsvergunning is ingediend vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet, valt de aanvraag onder het overgangsrecht van de Omgevingswet. Hierdoor is het oude recht – de Wabo – zoals die gold vóór 1 januari 2024 van toepassing, totdat het besluit op deze aanvraag onherroepelijk wordt.

Bouwplan in strijd met het bestemmingsplan?

Een omwonende vreest door het bouwplan een aantasting van haar woon- en leefklimaat en komt op tegen de verleende omgevingsvergunning. Volgens haar is het bouwplan in strijd met het bestemmingsplan, omdat de verhuur van de appartementen voor short stay niet zou passen binnen de bestemming Wonen.

Duurzaam verblijf

De Afdeling is het niet met de omwonende eens. Volgens de Afdeling zijn er geen concrete aanwijzingen dat het bouwwerk wordt gebouwd voor strijdig gebruik.

Uit de aanvraag volgt dat het verblijf een woonkarakter heeft, en er ontbreken aanknopingspunten dat het verblijf niet duurzaam zou zijn. Wonen vereist een zekere duurzaamheid, waarbij een verblijf korter dan zes maanden op zichzelf ook voldoende duurzaam kan zijn. Zie daarover deze uitspraak van de Afdeling uit 2020.

Op de zitting is toegelicht dat de appartementen voor minimaal 1 jaar worden verhuurd, maar dat het wel kan voorkomen dat de huurders eerder opzeggen. Dit eventuele verkorte verblijf maakt niet geen sprake meer zou zijn van wonen. Ook het feit dat ook studenten in de appartementen kunnen verblijven, wijzigt dit niet.

Conclusie

Huisvesting van langere of korte duur blijft in de rechtspraak in de belangstelling staan. De duurzaamheid van het wonen zelf kan bepalend zijn voor de vraag of het gebruik past binnen het Omgevingsplan, of niet.

Heeft u vragen over huisvesting of wonen, of vragen over een procedure over een  omgevingsvergunning? Dan kunt u contact opnemen met één van onze specialisten.