Hoogte onroerendezaakbelasting (OZB) op een juiste wijze vastgesteld?

Verwacht wordt dat de onroerendezaakbelasting (OZB) gemiddeld met vier procent zal stijgen en in een enkele gemeente zelfs met 32,5 procent. Huiseigenaren zullen dus flink meer belasting moeten gaan betalen dan vorig jaar. Dit kan leiden tot geschillen zoals in een recente zaak waarin de hoogte van de OZB werd betwist.

WOZ waarde correct?

In een recente zaak bij rechtbank Amsterdam stond de vraag centraal of de Heffingsambtenaar van de gemeente Amstelland (hierna: “de heffingsambtenaar”) de WOZ-waarde van een woning en de daarop gebaseerde onroerendezaakbelasting (hierna: “OZB”) op een correcte wijze heeft vastgesteld.

Voortraject procedure

Eiser in deze zaak (hierna: “eiser”) heeft een eengezinswoning uit 1965 met een inpandige garage, een zogenaamde ‘drive-in’ woning. De inhoud van de woonruimte is ongeveer 485m3 en de oppervlakte van de kavel is ongeveer 120m2. Op enig moment is de WOZ-waarde van deze woning vastgesteld op € 448.000,=. Van deze waarde is ook uitgegaan bij het berekenen van de OBZ. Eiser heeft tegen het besluit van de vaststelling van de WOZ-waarde – en de daaraan gekoppelde OZB – bezwaar gemaakt. Zijn bezwaar is ongegrond verklaard, waarna eiser tegen het bestreden besluit beroep heeft ingesteld bij de rechtbank.

Verkeerde inhoud van de woning

Volgens eiser is de heffingsambtenaar uitgegaan van een verkeerde inhoud van de woning. Ten onrechte is de inpandige garage bij de inhoud van de woning meegenomen. Volgens eiser kan de inpandige garage niet op dezelfde m³ prijs worden berekend als de woning, omdat deze een andere functie heeft. Eiser verwijst naar de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) Viewer, een document ‘Veelgestelde vragen Basisregistratie Adressen en Gebouwen’ en het document ‘BAG BAO Bronhouders Afnemers Overleg’. Ook is er volgens eiser ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat de woning deels in de oorspronkelijke staat verkeerd.

Inhoud berekend aan de hand van bouwtekeningen

De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de bruto-inhoud van de woning is vastgesteld op grond van de NEN-2580 norm. De heffingsambtenaar heeft deze meetinstructie en de bouwtekeningen van de woning aan de rechtbank toegestuurd. Daarnaast staat volgens de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar welke delen van de woning in oorspronkelijke staat zijn en tevens dat met deze staat van de woning reeds voldoende rekening is gehouden in de vastgestelde WOZ-waarde.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de ‘functie’ van de heffingsambtenaar op basis van de bouwtekeningen berekende inhoud van de woning. De rechtbank overweegt verder dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van een vergelijkingsobject op de juiste bedragen zijn vastgesteld. Relevant is slechts de WOZ-waarde van het object als geheel. Om die reden is de rechtbank volgens het gerechtshof Amsterdam niet gehouden om op onderdelen van de berekening in te gaan. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde op een juiste wijze is vastgesteld. Het beroep wordt ongegrond verklaard.

Conclusie

Alhoewel het kan lonen om bezwaar te maken – en later in beroep te gaan – tegen een WOZ-beschikking, dient aan de hand van stukken gemotiveerd uiteen te worden gezet waarom een persoon de WOZ-waarde onjuist acht. Voor de heffingsambtenaar is het – blijkens onderhavige uitspraak – voldoende om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde correct is. Met andere woorden, de heffingsambtenaar hoeft de hoogte van de WOZ-waarde slechts beperkt te motiveren, terwijl de huiseigenaar met stukken dient te motiveren waarom de WOZ-waarde niet klopt.

Heeft u vragen over deze uitspraak dan wel over de hoogte van uw WOZ-beschikking, neem dan contact op met één van onze specialisten.