Blogs

Het gevolg van de invoering van de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen voor de oplevering van bouwwerken

25/04/17 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 7 minuten

Onlangs werd het wetsvoorstel voor de Wet Kwaliteits­borging voor het Bouwen bij de Eerste Kamer ingediend. Met dit wetsvoorstel wordt beoogd om de kwaliteit voor het bouwen te verbeteren door de introductie van een nieuw stelsel van kwaliteitsbewaking. Als die wet door de Eerste Kamer wordt goedgekeurd en wordt ingevoerd, dan heeft dat grote gevolgen voor de (juridische) bouwpraktijk.

De aansprakelijkheid na oplevering

De meest ingrijpende wijziging van het wetsvoorstel betreft de wijziging van de aansprakelijkheid na oplevering voor gebreken. Door de invoering van een nieuwe wettelijke bepaling, is het de bedoeling dat de aannemer eenvoudiger of eerder aansprakelijk is voor verborgen gebreken dan onder het huidige systeem het geval is.

De huidige regeling

De nu geldende hoofdregel met betrekking tot de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering, is dat de aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. De achterliggende gedachte van de aansprakelijkheidsverdeling is dat de aannemer na de oplevering een gerechtvaardigd vertrouwen mag hebben dat de opdrachtgever de gebreken heeft aanvaard en dat de opdrachtgever ervan afziet zijn recht op herstel uit te oefenen. Doordat er wordt gesproken over gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, is in de bouwpraktijk jarenlang bij de vraag of een aannemer aansprakelijk was voor een gebrek, de discussie gevoerd of dit specifieke gebrek door deze specifieke opdracht­gever (of zijn deskundige) ontdekt had moeten worden. Door die formulering is de deskundigheid van de opdrachtgever dus van belang voor beantwoording van de vraag of een aannemer aansprakelijk is voor een gebrek.

De nieuwe regeling

Met de toevoe­ging van het nieuwe lid 4 bij artikel 7:758 BW wordt de discussie rond de deskundigheid van de opdrachtgever beslecht. Met het nieuwe vierde lid is de vraag of een gebrek bij oplevering zichtbaar is, niet meer afhankelijk van het toerekenen van deskundigheid aan de zijde van de opdracht­gever.
Hoe ziet het nieuwe lid er dan uit? In afwijking van het derde lid, is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdracht­gever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

De gevolgen voor de bouwpraktijk

Hiermee vindt ten opzichte van de huidige regeling ten aanzien van de aansprakelijkheid van de aannemer dus een grote wijziging plaats. Het is aan de aannemer om te bewijzen dat het gaat om een gebrek dat niet aan hem is toe te rekenen. Indien het artikel daadwerkelijk wordt ingevoerd, is de vraag of een gebrek zichtbaar is of verborgen nu een zuiver feitelijke vraag geworden. Verborgen is een gebrek dat niet bij oplevering is ontdekt. Wat wel ontdekt is, is zichtbaar. Uit de memorie van toelichting blijkt dat de wet­gever het proces-verbaal van oplevering ziet als bewijs van zichtbaarheid van een gebrek. Hiermee is echter niet meteen duidelijkheid verschaft over de vraag of alle andere, niet genoteerde gebreken dan worden aangemerkt als verborgen.

Bedenkingen

Als gevolg van de nieuwe regeling verandert het opleverproces. Denkbaar is dat aannemers onder invloed van de hierboven weergegeven gewijzigde aansprakelijkheid en de bewijspositie, hun opleveringsprocedures zo gaan aanpassen dat opdrachtgevers bij oplevering akkoord moeten geven op bepaalde onderdelen. Dan zou het zo kunnen zijn dat opdrachtgevers in het proces-verbaal van oplevering akkoord geven voor bijvoorbeeld de uitvoering van de gevelstenen, de indeling van de woning en het perceel, de kleuren van de deuren en deurposten, etc. Een dergelijk systeem zou ervoor kunnen zorgen dat opdracht­gevers expliciet accepteren wat voor hen zichtbaar is, waardoor minder gebreken verbor­gen kunnen zijn na oplevering. Het is ook onduidelijk of de wetgever dit heeft beoogd.

Onderzoeksplicht

Daarnaast zou de term “ontdekt” onduidelijk kunnen zijn. Betekent dit dat de opdrachtgever op ontdekking uit moet en er dus een onderzoeksplicht op de opdrachtgever wordt gelegd? Als dat het geval zou zijn, waarom is dat dan niet expliciet opgenomen in het wetsartikel en brengt niet-nakoming van deze onderzoeksplicht met zich dat de aannemer van aansprakelijkheid is ontslagen?

Zichtbare gebreken

Verder zou er nog een bezwaar kunnen zijn. Er is namelijk een categorie niet aan de orde geweest, de categorie “zichtbare gebreken”, die geen onderwerp van gesprek of van een andere vorm van communicatie zijn geweest. Moeten deze zichtbare gebreken worden gekwalificeerd als ontdekt of niet? De wet noch de toelichting zegt hier iets over.

Van het nieuwe wetsartikel kan niet worden afgeweken als de opdrachtgever een consument is. De vraag is welke praktische gevolgen de voorgestelde tekst heeft voor de consumentenbouw, waarbij met de modelkoop-/aannemingsovereenkomst een garantie-en waarborgregeling wordt gecontracteerd. Alles overziend zal die nieuwe regeling weinig gevolgen hebben voor de gevallen onder de modelkoop-/aannemingsovereenkomst, nu de aannemer onder die regeling al gedurende vijf jaar aansprakelijk is voor verborgen gebreken. En dat is toch wel enigszins frappant, omdat het doel van de nieuwe wet juist is om die consument meer bescherming aan te bieden.

Afwijken wettelijke regeling

Voor niet-consumentopdrachtgevers geldt dat er wel van de regeling kan worden afgeweken, maar dat dit dan wel uitdrukkelijk moet gebeuren en dat dit niet mag door een verwijzing naar de algemene voorwaarden. Dit is dus wel een punt van aandacht als er een overeenkomst van aanneming wordt afgesloten met een opdrachtgever niet-consument. Het kan overigens vrij makkelijk door een artikel op te nemen met daarin de tekst “Met deze aansprakelijkheidsregeling wordt door partijen uitdrukkelijk afgeweken van artikel 7:758 lid 4 BW:”

Samenvattend

De nieuwe tekst van artikel 7:758 BW is onderhavig aan veel kritiek en momenteel zijn er ook vele deskundigen die zijn of haar mening daarover hebben. Enerzijds lost het voorstel het probleem van het relatieve karakter van het begrip “verborgen gebrek” en de daarmee samenhangende jurisprudentie op; anderzijds is er nog veel onduidelijkheid over de praktische consequenties van de wijziging voor met name de bewijslastverdeling, het opleverproces en de wijze waarop de wijziging invloed gaat hebben op aannemingsovereenkomsten met niet-consumenten.

Zoals eerder gezegd wordt het wetsvoorstel in de Eerste Kamer behandeld. Het is dan ook zeker niet uitgesloten dat de inhoudelijke tekst van de artikelen nog gewijzigd zal worden. Uiteraard zullen wij u hiervan op de hoogte houden. Mocht u nog vragen hebben dan kunt u uiteraard contact opnemen met één van onze specialisten.

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs