Verborgen gebreken

Wat zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn gebreken die na de levering worden geconstateerd. Voorbeelden hiervan zijn houtrot, boktorren, schimmel of een slechte fundering.

Wanneer is de verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Bij de verkoop van woningen ontstaan vaak geschillen over gebreken. Of de verkoper aansprakelijk is, hangt af van de aard van het gebrek. Is het gebrek zichtbaar, dan zal de verkoper niet aansprakelijk zijn voor het gebrek. Dit gebrek heeft de koper kunnen zien bij de bezichtiging van de woning. Of het is een gebrek dat bij een bouwkundige keuring aan het licht komt.

Conformiteit

De wet (artikel 7:17 BW) bepaalt dat de woning die eigenschappen moet hebben, die de koper op grond van de koopovereenkomst mag verwachten. Ook stelt dit artikel dat de koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn, én waarvan de koper niet hoeft te twijfelen of die eigenschappen aanwezig zijn.

Model koopovereenkomst

Bij het sluiten van een koopovereenkomst voor een woning of een woonboerderij wordt vaak gebruik gemaakt van de modelovereenkomst van de NVM.

Normaal gebruik

In de koopovereenkomst is opgenomen wat de koper mag verwachten van de woning. Daarin staat dan dat de woning de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik nodig zijn. Als discussie bestaat of de woning die eigenschappen bezit, dan wordt deze bepaling uitgelegd. Dan wordt gekeken naar de verklaringen en gedragingen van de verkoper en koper over en weer, hoe zij zich hebben gedragen, en wat zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten.

De bepaling in de koopovereenkomst dat de woning geschikt is voor normaal gebruik, is een garantie van de verkoper. Voor de uitleg van de term normaal gebruik wordt dan gekeken naar wat daaronder naar normaal spraakgebruik wordt verstaan. De constructie, nutsvoorzieningen en bodemgesteldheid moeten voldoende veilig zijn. Is daar niet aan voldaan, dan is sprake van non-conformiteit.

Verwachtingen

De verwachtingen van de koper worden ook bepaald door de staat van de woning, de ouderdom, de mededelingen van de verkoper of van zijn makelaar, rapporten over asbest of bodemverontreiniging. De feiten en omstandigheden waaronder de koopovereenkomst is gesloten, zijn dus van belang bij de vraag wat de koper mag verstaan onder normaal gebruik.

Mededelingsplicht

De verkoper heeft een mededelingsplicht als hij op de hoogte is van een gebrek, hij weet dat dit gebrek voor de koper van belang is, en hij denkt dat de koper daarvan niet op de hoogte is. Deze mededelingsplicht bestaat ook als het gebrek deels zichtbaar is, en de verkoper weet dat sprake is van een groter en ernstiger gebrek. Scheurvorming in de muur kan wijzen op een gebrekkige fundering. Van de verkoper mag worden verwacht dat hij eerlijk is. Zijn mededelingsplicht gaat boven de onderzoeksplicht van de koper.

Onderzoeksplicht

Licht de verkoper de koper niet in, of doet de verkoper een onjuiste mededeling, dan kan de verkoper de koper niet verwijten dat hij te weinig onderzoek heeft verricht. Soms kan de verkoper zich met succes verweren doordat de koper te weinig onderzoek heeft verricht. De rechter kan dan de koper vanwege eigen schuld de schade deels zelf laten dragen. Dit komt niet vaak voor.

Ouderdomsclausule

Bij oudere woningen wordt in de koopovereenkomst een specifieke bepaling opgenomen, een ouderdomsclausule. Daarin staat dan dat de eisen die aan de bouwkwaliteit van de woning mogen worden gesteld, lager liggen dan die eisen bij een nieuwe woning. Een ouderdomsclausule beperkt enerzijds de verwachtingen van de koper, anderzijds leidt deze clausule ook tot een uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper. Kent de verkoper het gebrek of zou hij van het gebrek op de hoogte moeten zijn geweest, dan kan de verkoper zich hierop niet beroepen. Dan heeft de verkoper zijn mededelingsverplichting geschaad, en is van uitsluiting van de aansprakelijk voor het gebrek geen sprake.

Lasten en beperkingen

De verkoper draagt de woning zonder alle bijzondere lasten en beperkingen over aan de koper, tenzij de verkoper en de koper dit uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Dit volgt uit de wet. Op de koper rust geen onderzoeksplicht deze lasten.Een bijzondere last is bijvoorbeeld een recht van erfdienstbaarheid (overpad) die op het perceel rust. Een bestemmingsplan kan het gebruik dat mag worden gemaakt van een woning en het bijbehorende perceel beperken. Bijvoorbeeld een woning die is verkocht als woning maar waarbij het bestemmingsplan dit gebruik verbiedt. Dit is geen bijzondere last of beperking volgens de Hoge Raad.

Advocaat Vastgoed

Ontdekt u na de levering van de woning een gebrek? Neem dan contact op met de vastgoed advocaten van Schenkeveld Advocaten N.V. Zij weten of de verkoper in verzuim is, of dat eerst een ingebrekestelling moet worden gestuurd aan de verkoper. Ook weten zij welke vervolgstappen moeten worden ondernomen bij non-conformiteit en verborgen gebreken.