Financieringsvoorbehoud: dit moet u weten

Bij de koop van een woning wordt in veel koopovereenkomsten gebruikt gemaakt van een zogenoemd financieringsvoorbehoud. Hiermee kan de koper de koop annuleren als hij geen financiering krijgt van een bank. Maar is dat wel zo? In dit artikel wordt ingegaan op de belangrijkste kenmerken van een financieringsvoorbehoud en waar zowel de koper en verkoper op moeten letten.

Waarom een financieringsvoorbehoud?

Een financieringsvoorbehoud wordt vaak opgenomen omdat geïnteresseerden in een woning de bevestiging van een bank moeten verkrijgen dat een financiering voor de woning zal worden verstrekt.

Ontbindende voorwaarde

Het financieringsvoorbehoud wordt over het algemeen geformuleerd als een ontbindende voorwaarde. Met andere woorden, er is reeds een koopovereenkomst tot stand gekomen, met alle wederzijdse verplichtingen die daarbij horen, maar één van de partijen kan deze koopovereenkomst mogelijk ontbinden in het geval zij geen financiering van een bank kan verkrijgen.

In het geval de koper een beroep wenst te doen op het financieringsvoorbehoud dan is het aan de koper om aan te tonen dat hij geen financiering kan verkrijgen. Tussen de koper en verkoper is namelijk een koopovereenkomst gesloten waar partijen zich in beginsel aan dienen te houden.

In de koopovereenkomst wordt vaak een termijn gesteld waarbinnen de koper een beroep moet doen op het financieringsvoorbehoud. Wanneer de koper dit niet binnen de gestelde termijn doet, vervalt deze mogelijkheid en kan de koopovereenkomst niet meer – op grond van het financieringsvoorbehoud – worden ontbonden.

Inspanningsverplichting

De koper moet zich op grond van de koopovereenkomst inspannen om de financiering daadwerkelijk rond te krijgen zodat  de koopsom voor de woning aan de verkoper kan worden voldaan. Voornoemde verplichting wordt de inspanningsverplichting genoemd.

In de praktijk ontstaan vaak geschillen over de vraag of door de koper aan deze inspanningsverplichting is voldaan. Een verkoper wil namelijk dat de uitvoering wordt gegeven aan de koopovereenkomst en  dat de koopsom wordt betaald, en niet dat de koopovereenkomst wordt ontbonden als gevolg van een (succesvol) beroep op het financieringsvoorbehoud.

In beginsel is het aan de koper om toe te lichten en te bewijzen dat hij aan deze inspanningsverplichting heeft voldaan. Wanneer hij daar – bijvoorbeeld in een gerechtelijke procedure – niet in slaagt, dan zal de rechtbank oordelen dat de koopovereenkomst niet door de koper mocht worden ontbonden. De koper kan hierdoor in beginsel aan de koopovereenkomst, en in het verlengde daarvan aan betaling van de koopprijs, gehouden worden.

Documentatieverplichting

In de koopovereenkomst wordt vaak opgenomen welke stukken in ieder geval bijgevoegd dienen te worden bij de ontbindingsverklaring door de koper. Dit wordt de documentatieverplichting genoemd.

In de praktijk wordt vaak in de standaard NVM-koopovereenkomst (model 2018) opgenomen dat de koper een enkele afwijzing van een erkende bancaire instelling moet overleggen. Koper en verkoper kunnen echter ook overeenkomen dat de koper meer stukken dient te overleggen aan verkoper. Bijvoorbeeld ook de aanvraag van het krediet vergezeld met de bijlages bij deze aanvraag. Het is dus aan partijen zelf om hier afspraken over te maken, waarbij veelal het credo is dat hoe duidelijker is geregeld wat onder ‘goed gedocumenteerd’ valt, hoe groter de kans is dat hier geen discussie over kan ontstaan.

Over de vraag of ook aan de inspanningsverplichting wordt voldaan wanneer de koper aan de documentatieplicht voldoet, bestaat in de literatuur en rechtspraak geen overeenstemming. Om deze reden is het verstandig om in de koopovereenkomst te definiëren wanneer aan de inspanningsverplichting is voldaan om zodoende discussies hierover te voorkomen.

Gevolgen van het niet opnemen van een financieringsvoorbehoud c.q. het onjuist inroepen daarvan

Wanneer tussen koper en verkoper  geen financieringsvoorbehoud wordt overeengekomen, of wanneer deze wordt ingeroepen terwijl de koper deze bevoegdheid niet heeft, bijvoorbeeld omdat vaststaat dat de financiering wel rond was, is de koper verplicht om de koopsom voor de woning aan de verkoper te voldoen. Doet hij dit niet dan levert dit een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst op (in normaal spraakgebruik: dan is sprake van contractbreuk).

Wanneer sprake is van contractbreuk, heeft de verkoper verschillende mogelijkheden. In de praktijk wordt vaak in de koopovereenkomst opgenomen dat de verkoper in zo’n geval nakoming kan vorderen, waardoor de koper ‘gewoon’ de koopsom dient te betalen. Het is voor de verkoper ook mogelijk om  de koopovereenkomst zelf te ontbinden op grond van de contractbreuk. Aan de ontbinding op grond van contractbreuk wordt echter vaak een boete gekoppeld van 10% van de koopsom. Met andere woorden, de koper is in dat geval wel van de koopovereenkomst af, maar dient wel nog een boete te betalen aan de verkoper van 10% van de koopsom. Bij een gemiddelde huisprijs van € 300.000,=, komt dit dus uit op een bedrag van € 30.000,= en de koper staat alsnog met lege handen. Dit kan een aanzienlijke financiële last voor de koper opleveren.

Praktijkadviezen

• Ook wanneer een financieringsvoorbehoud is opgenomen, moeten koper en verkoper alsnog aan hun verplichtingen op grond van de koopovereenkomst voldoen. Een (succesvol) beroep op het financieringsvoorbehoud is de uitzondering. Denk dus voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet dat u makkelijk onder de koop uit kunt komen wanneer u de financiering niet rond krijgt. Zoals gezegd zijn de boetes voor het niet-nakomen van de verplichtingen uit de koopovereenkomst hoog (lees: vaak 10% van de koopsom van de woning);

• Doe zo snel mogelijk een beroep op het financieringsvoorbehoud wanneer duidelijk wordt dat u de financiering niet rond krijgt, maar doe dit in ieder geval vóór de in de overeenkomst overeengekomen termijn;

• Spreek voor het sluiten goed af welke documenten bijgevoegd moeten zijn bij de ontbindingsverklaring en spreek duidelijk af wanneer aan de inspanningsverplichting is voldaan. Een koper heeft belang bij een bepaling waarin zo min mogelijk stukken overgelegd dienen te worden, terwijl voor een verkoper het tegenovergestelde geldt;

• Het loont – gezien de hoge contractuele boetes die vaak overeengekomen worden – om de koopovereenkomst te laten beoordelen door iemand die daarin gespecialiseerd is. Win dus tijdig advies is of laat u in ieder geval bijstaan wanneer er een geschil met de (ver)koper dreigt.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Wilt u een geschil voorkomen of is reeds sprake van een dreigend met de (ver)koper van uw woning over een financieringsvoorbehoud? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten vastgoedrecht.