Een exoneratieclausule in een huurcontract: is dat rechtsgeldig?

29/04/21 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 5 minuten

In huurcontracten worden vaak clausules opgenomen op grond waarvan de wettelijke aansprakelijkheid van de verhuurder wordt verlegd naar de huurder. Hierdoor hoeft de verhuurder bij een gebrek de schade van de huurder niet te betalen. Is een dergelijk exoneratiebeding geldig?

Gebrek en beroep op exoneratieclausule

In een recent arrest van de Hoge Raad was de inzet van het geding de discussie of de aanwezigheid van niet hecht gebonden asbest maakt dat de huurder de huurovereenkomst met de verhuurder kan ontbinden en schadevergoeding van de verhuurder kan vorderen. De verhuurder verweert zich hiertegen onder meer met een beroep op een exoneratieclausule. Deze clausule houdt in dat geval in dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade voor een gebrek waarvan zij geen weet had, althans niet had kunnen hebben

Wanprestatie door mededeling verhuurder

De verhuurder had vanwege de aanwezigheid van de asbest een schadevergoeding aangeboden en had aangekondigd dat als dit aanbod niet werd aanvaard de huurovereenkomst ontbonden was.  In reactie daarop heeft de huurder ook de overeenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op schadevergoeding. Volgens het gerechtshof stond het de huurder in de betreffende omstandigheden vrij om de huurovereenkomst te ontbinden. De mededeling van de verhuurder is namelijk te beschouwen als een mededeling dat zij niet langer bereid was de overeenkomst na te komen (artikel 6:83 BW aanhef en sub c BW). De verhuurder was vanaf dat moment in verzuim. Dit volgt uit HR 8 juli 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ1684: “Beslist de rechter daarentegen dat de ontbindingsverklaring niet gerechtvaardigd was, dan staat daarmee in beginsel niet alleen vast dat de overeenkomst partijen nog steeds bindt, maar ook dat de ontbindingsverklaring heeft geleid tot verzuim van de partij die deze verklaring aflegde.”

De verhuurder is gelet hierop toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De huurder heeft in beginsel dan ook recht op vergoeding van de geleden schade.

Het hof oordeelt dat door de verhuurder geen beroep kan worden gedaan op de exoneratieclausule. Het voorschot tot betaling van een schadevergoeding van ruim € 200.000,= aan schadevergoeding wordt door het hof toegewezen.

Exoneratieclausule

De verhuurder gaat in cassatie en beroept zich daarbij nogmaals op de exoneratieclausule. Door de huurder wordt aangevoerd dat de verhuurder zich onder de huidige feiten en omstandigheden niet op de betreffende bepaling kan beroepen, omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW).

Verstoring in het genot van het gehuurde

De Hoge Raad is van oordeel dat het hof met haar oordeel dat het beroep van ​de verhuurder​ op het exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de terughoudendheid heeft miskend waarmee de maatstaf van artikel 6:248 lid 2 BW moet worden toegepast dan wel dat het oordeel van het Gerechtshof onvoldoende is gemotiveerd.

Het hof had gesteld dat er geen beroep op het exoneratiebeding kon worden gedaan omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De redenen hiervoor waren dat de tekortkoming de kern van de prestatie betreft, dat zonder terbeschikkingstelling van het gehuurde niet alleen aan de huurovereenkomst maar ook aan de franchiseovereenkomst elke betekenis komt te ontvallen en dat ​de verhuurder​ gedurende een bepaalde periode de huurder wekelijks schadeloos heeft gesteld. Naar het oordeel van de Hoge Raad maken deze omstandigheden onvoldoende duidelijk waarom het beroep op het exoneratiebeding in de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

De Hoge Raad geeft dus aan dat die redenering het daaraan verbonden gevolg niet kan dragen. De Hoge Raad vernietigt dan ook de uitspraak van het gerechtshof en verwijst terug naar een ander gerechtshof om alle feiten opnieuw te laten wegen.

Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

Deze uitspraak laat zien dat exoneratieclausules in kunnen worden geroepen, maar dat daarop een uitzondering kan worden gemaakt als een dergelijk beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Deze uitzondering moet echter terughoudend worden toegepast. Het arrest laat dan ook zien dat een dergelijk beroep op de uitzondering niet lichtvaardig mag worden gehonoreerd. Aan de onaanvaardbaarheidsmaatstaf wordt met andere woorden door de Hoge Raad streng de hand gehouden. Deze uitspraak past in een bestendige lijn van de rechtspraak op dit gebied. Van die lijn wordt dus niet afgeweken.

Bijzondere omstandigheden

Wordt u geconfronteerd met exoneratieclausules, op welk terrein dan ook, dan blijft het dus opletten. De onderhavige uitspraak brengt namelijk met zich mee dat een beroep op de betreffende exoneratieclausule stand houdt. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan hier een uitzondering op worden gemaakt. Hieraan moet een sterk betoog ten grondslag liggen dat het rechtsoordeel kan dragen dat het betreffende beroep op de exoneratieclausule en het betreffende geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Uitgangspunt is en blijft dus: contract is contract!

Heeft u nog vragen? Neem dan contact op met onze specialisten huurrecht.

Bron: NJ 2021/44