De boetebepaling in de huurovereenkomst volgens het ROZ-model en matiging; de stand van zaken

De algemene bepalingen behorende bij de modelhuurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) voor bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:290 en 230a BW bevatten ook in de meest recente modellen (2012 voor winkels respectievelijk 2015 voor kantoren) onder het kopje “betalingen” een boetebepaling. In recente rechtspraak is de vraag aan de orde gekomen hoe tegenwoordig met die boetebepalingen om moet worden gegaan, en meer in het bijzonder als er een beroep op matiging wordt gedaan.

Matiging

Boetes worden vaak niet onverkort door de rechter gehonoreerd. Boetes worden door de rechter nogal eens gematigd. Of een boete door de rechter mag worden gematigd is in de rechtspraak dan ook veelvuldig onderwerp van discussie geweest.

In dat kader stelt artikel 6:94 BW voorop dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De Hoge Raad heeft hierover geoordeeld dat de in dat artikel opgenomen maatstaf meebrengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

Deze lijn wordt in de rechtspraak gevolgd, maar de rechtspraak vertoont wel een verdeeld beeld. Uit de rechtspraak blijkt dus dat de bescherming die verhuurders menen te kunnen ontlenen aan de ROZ-boetebepaling bij te late betaling van de huurprijs door huurders geenszins absoluut is. Matiging is een reëel risico, zeker indien sprake is van huurovereenkomsten met relatief lage huurprijzen, in welk geval kan worden geoordeeld dat sprake is van een disbalans tussen huurprijs en boetes c.q. boete en schadevergoeding. De nieuwe modellen voor winkel- respectievelijk kantoorruimte van de ROZ uit 2012 respectievelijk 2015, waarin een percentage van 2% is teruggebracht naar 1%, brengen daarin geen verandering.

Aanbeveling

Hoewel matiging op grond van het bepaalde in artikel 6:94 BW niet kan worden uitgesloten, lijkt de les te zijn dat het aanbeveling verdient om bij het sluiten van een huurovereenkomst na te denken over de vraag of de ROZ-boetebepaling in het desbetreffende geval wellicht anders moet worden ingestoken.

De boetebepaling kan in de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst vast worden gelegd. Daarnaast kan de bepaling zelf meer op maat worden gesneden. Dat is in het voordeel van beide partijen. Een beroep op matiging hoeft dan ook niet meer worden gedaan; het contract (en daar zijn contracten ook voor bedoeld) verschaft partijen dan ook meer zekerheid.

Bron: een artikel van mr. W.J.M. Sengers in WR 2016/86.