Corona in het huurrecht: heeft de huurder ook nu nog recht op huurkorting?

De coronapandemie heeft ook zijn weerslag gehad op de huurrechtpraktijk. Huurders van bedrijfsruimten zagen zich geconfronteerd met een sterk verminderd bezoekersaantal. Geeft de coronapandemie aanleiding tot het vragen van huurprijsvermindering?

Coronabeleid

Daarover is in het voorjaar en de vroege zomer een aanzienlijk aantal (kort geding)­uitspraken gewezen. Nu de eerste versoepelingen in het coronabeleid weer enige tijd achter ons liggen, en de hoogste nood geledigd lijkt te zijn, is het de tijd om voor wat betreft die gerechtelijke uitspraken de balans op te maken. Heeft het op basis van die rechtspraak voor de huurder ook nu nog zin om huurkorting te bedingen?

Coronaproblematiek

In de betreffende procedures is een viertal leerstukken aan de orde gesteld:

1. Kan de coronaproblematiek een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW opleveren?
2. Kan er met succes een beroep gedaan worden op overmacht bij de verhuurder ex artikel 6:75 BW?
3. Kan het argument van de onvoorziene omstandigheden in de strijd geworpen worden op basis waarvan de overeenkomsten niet ongewijzigd in stand zouden moeten worden gelaten (artikel 6:258 BW)?
4. Kan er een beroep worden gedaan op de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW daar waar huurcontracten huurkorting uitsluiten?

Gebrek

Een huurder kan de verhuurder confronteren met – onder andere – huurprijsvermindering als hij te maken heeft met een gebrek in het gehuurde, waardoor de verhuurder niet in staat is om het volle genot van het gehuurde aan de huurder te verschaffen. Het feit dat er een genotsstoornis is, hoeft overigens niet verwijtbaar te zijn. De juridische vraag is of de gebrekenregeling zo ver mag worden opgerekt zodat ook de gevolgen van de coronapandemie, en ten gevolge daarvan verminderde bezoekersaantallen, daaronder vallen.

Daarop is in het merendeel van de gevallen positief beslist. In de rechtspraak is aangehaald dat in de parlementaire geschiedenis expliciet is vermeld, dat het nemen van overheidsmaatregelen ten gevolge van bijvoorbeeld de coronapandemie, als dit een stoornis in het genot van het gehuurde oplevert, ook onder het begrip gebrek in deze zin valt. Let wel: het gaat dan dus wel om overheidsmaatregelen die dwingend aan de betreffende huurders opgelegd zijn, denk aan de sluiting van Horeca, theaters etcetera. Aanbevelingen van overheidswege, zoals het advies om zoveel mogelijk thuis te blijven, vallen daar uitdrukkelijk niet onder.

Overmacht

Tegengeworpen is door verhuurders dat dit bij uitstek voor risico van de huurder is (ondernemersrisico), hetzij overmacht van de verhuurder. Dat beroep mocht niet baten. De rechters hebben overwogen dat doordat deze omstandigheid in de toelichting bij de gebrekenregeling staat, dit gebrek voor risico van de verhuurder komt.

Redelijkheid en billijkheid

Een kink in de kabel kan er wel zijn voor zover de huurovereenkomst is vormgegeven naar, bijvoorbeeld, de veel voorkomende ROZ (Raad voor de Onroerende Zaken) – huurovereenkomstmodellen. De ROZ-modellen sluiten huurprijsvermindering namelijk uit. Daar kan tegenover gesteld worden dat de huurder een beroep kan doen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW. Dergelijke uitsluitingen zijn echter zo goed als niet gehonoreerd. Dat heeft te maken met de hoge drempel die de wet opwerpt voor het buiten werking stellen van een contractuele afspraak; een beroep op nakoming van die afspraak moet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, in het betreffende onaanvaardbaar zijn.

Onvoorziene omstandigheden

Ook hebben huurders met succes een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden. Een pandemie is bij uitstek een onvoorziene omstandigheid. Huurders hebben er ook op gewezen dat deze omstandigheid juist niet in de (ROZ-model)contracten is verdisconteerd, waarmee mag geconcludeerd worden dat inderdaad sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Verhuurders hebben ook daar tegenover gesteld dat de ROZ-modellen huurprijsvermindering uitsluiten. Ook in dergelijke gevallen kwam het dan aan op een beroep van de huurder op de redelijkheid en billijkheid, waarbij de vordering tot huurkorting in veel gevallen is gestrand.

Kort geding-uitspraken

Alles overziende zijn er nu 17 kortgedinguitspraken gewezen over met name horecagelegenheden (waaronder W-Hotel te Amsterdam)[1], een stadion (het Gelredome te Arnhem)[2], een bowlingbaan[3], een winkel[4], een zalencentrum[5], een reisbureau[6], en een kantoor[7]. In de meeste gevallen werd geoordeeld dat sprake was van een gebrek of onvoorziene omstandigheden. Het heeft echter niet altijd geleid tot het resultaat dat er huurkorting kon worden toegepast vanwege contractuele uitsluitingen. Soms is er wel geoordeeld dat er nog niet betaald hoefde te worden. In andere gevallen is geoordeeld dat de huur “gewoon” betaald moest worden. In een enkel geval waren er toch al betalingsproblemen bij de huurder en leidde de procedure er juist toe dat er moest worden ontruimd.

Huurkorting

Is het nog steeds opportuun voor de huurder om huurkorting te vragen en bij niet inwilliging van een dergelijk verzoek die huurkorting bij de rechter af te dwingen? Dat is zeker het geval. Wel is het zaak om er rekening mee te houden dat bij de rechter hoe dan ook inzichtelijk zal moeten worden gemaakt wat de gevolgen zijn van de overheidsmaatregelen op het bedrijfsresultaat. Bij een gebrek daaraan zal de rechter de vordering tot huurprijsvermindering afwijzen. Verder moet worden bekeken in hoeverre huurkorting in de voorliggende huurovereenkomst is uitgesloten en of het mogelijk is om aan de hand van de redelijkheid en billijkheid te betogen dat op de betreffende uitsluitingsclausule geen beroep gedaan kan worden.

Vragen?

Bij vragen kunt u zich wenden tot een van de huurspecialisten van de vastgoedsectie van ons kantoor.

Lees ook: Coronacrisis: huurder heeft recht op 50% huurkorting! (29-1-21)

[1] RBNNE:2020:1979; RBAMS:2020:2914; RBLIM:2020:4399; RBROT:2020:5585; RBAMS:2020:3105; RBAMS:2020:3494; RBAMS:2020:3508; RBAMS:2020:3756; RBAMS:2020:3913; RBAMS:2020:4253.
[2] RBGEL:2020:2768
[3] RBOVE:2020:1906
[4] RBROT:2020:5583; RBAMS:2020:3730
[5] RBDHA:2020:5661
[6] RBNNE:2020:2540
[7] RBROT:2020:7089