Coronacrisis: huurder heeft recht op 50% huurkorting!

De kantonrechter in Den Haag heeft op 21 januari 2021 bepaald dat een huurder van een horecabedrijf dat vanwege de coronacrisis gesloten was, recht heeft op 50% huurkorting gedurende de sluiting. De coronacrisis wordt als onvoorziene omstandigheid gezien.

Sluiting vanwege overheidsmaatregelen coronacrisis is onvoorziene omstandigheid

Het ging hier om een restaurant en café. Vanaf 16 maart 2020 tot 31 mei 2020 is dit vanwege de overheidsmaatregelen gesloten geweest en vanaf 15 oktober 2020 opnieuw. In deze periode mocht er alleen worden bezorgd en afgehaald.

De rechter oordeelt, kort gezegd, dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Door de overheidsmaatregelen kon de huurder de onderneming niet volledig gebruiken. Alleen bezorgen en afhalen was mogelijk.

De rechter ziet de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid. Beide partijen hebben bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening gehouden met een wereldwijde gezondheidscrisis van deze omvang en met dit gevolg. Namelijk dat het gehuurde langere tijd maar gedeeltelijk kan worden gebruikt.

De crisis verstoort het evenwicht van de overeenkomst en dat moet worden hersteld. Volgens de rechter hebben partijen daar allebei geen schuld aan: het zijn maatregelen die de overheid heeft opgelegd.

Gevolgen voor de huurovereenkomst

De gevolgen worden daarom gelijk over partijen verdeeld: de huurder heeft recht op 50% korting over de periodes dat er sprake is van sluiting door de overheidsmaatregelen.

De rechter laat zich niet expliciet uit over de gevolgen voor de periode dat het restaurant en café wel open mochten, maar met beperkingen te maken hadden. Dit was tussen 1 juni 2020 en 15 oktober 2020. De huurders stelden in deze periode een omzetverlies van 20% geleden te hebben. In de periode van 29 september tot 14 oktober 2020 zou de huurder 86% omzetverlies geleden hebben vanwege een wegafsluiting. De verhuurder heeft dit weersproken. Alleen over deze laatste periode kent de rechter 25% huurkorting toe. Zonder duidelijk aan te geven of en waarom 20% omzetverlies onvoldoende is voor korting over de periode dat het gehuurde met beperkingen open mocht zijn.

Of er ook recht bestaat op huurkorting voor de periodes waarin openstellingen met beperkingen golden en hoe hoog omzetverlies daarvoor zijn, blijft daarmee onzeker. De rechter is wel heel duidelijk in zijn oordeel over de periode van sluiting. De pijn moet gelijk over partijen worden verdeeld.

5 opvallende gezichtspunten naar aanleiding van deze uitspraak

1. Eerste uitspraak in bodemprocedure

Dit is voor zover bekend de eerste uitspraak in een bodemprocedure, na een aantal uitspraken in kort geding. De rechtbank verwijst naar een uitspraak in kort geding van het hof Amsterdam van 14 september 2020. Tot nu toe is dit een vaste lijn in de rechtspraak. Huurders die met gedwongen sluiting te maken krijgen, hebben recht op huurkorting. Iets onzekerder is dus of huurders ook aanspraak kunnen maken op korting als hun bedrijf open mocht met beperkingen, maar zij wel (aantoonbaar) omzetverlies lijden en hoe hoog dat omzetverlies dan moet zijn.

2. Huurachterstand ontstaan na begin coronacrisis

In deze uitspraak gaat het om een huurachterstand die is ontstaan ná het begin van de coronacrisis. Als de huurachterstand (deels) daarvoor is ontstaan, gelden deze regels niet of niet zonder meer.

3. ROZ–voorwaarden

Op de huurovereenkomst waren de ROZ-voorwaarden van toepassing. De verhuurder heeft een beroep gedaan op een uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade vanwege een gebrek. De rechter passeert deze uitsluiting vanwege de onvoorziene omstandigheden.

4. Bewijzen omzetverlies

De huurder moet zijn omzetverlies wel goed aannemelijk maken. In dit geval heeft de huurder zijn omzetcijfers over 2018, 2019 en 2020 laten zien en zijn kassa-uitdraaien en ontvangen ‘Tikkie-betalingen’ vanaf maart 2020. Dit heeft de huurder aangevuld met een balans en winst- en verliesrekening over 2018 en 2019 en bankafschriften tijdens de sluitingsperiodes.

5. Steunmaatregelen

De verhuurder heeft erop gewezen dat de huurder geld heeft ontvangen als gevolg van de steunmaatregelen van de overheid. De huurder heeft daartegenover gesteld dat de steun niet alleen voor de huur bedoeld is maar ook voor andere vaste lasten. De huurder heeft de ontvangen steun wel deels aan de verhuurder betaald.

Vragen?

Bij vragen kunt u contact opnemen met Jelle Groen of een van de andere huurspecialisten van de vastgoedsectie van ons kantoor. De uitspraak is hier te lezen.