Blijft de contractuele huurbetalingsverplichting voor huurders door het coronavirus onverkort gelden?

Het besluit van het kabinet dat diverse bedrijven tot en met 6 april 2020 dicht moeten heeft een ongekende impact op de bedrijfsvoering van diverse ondernemers. Door dit besluit kunnen deze ondernemers nauwelijks tot geen omzet genereren, terwijl de huurbetalingsverplichting blijft bestaan. In deze blog ga ik in op de gevolgen van het coronavirus voor de huurbetalingsverplichting van de huurder.

Ontbinding

Een huurder is in beginsel aan zijn betalingsverplichting gehouden. Als de huurder niet aan zijn betalingsverplichting voldoet dan heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden. In artikel 6:265 BW is immers bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Als de huurder haar betalingsverplichtingen door het coronavirus tijdelijk niet kan voldoen dan is het wellicht verdedigbaar dat gelet op de bijzondere aard van de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Let wel, de bewijslast voor deze tenzij-clausule ligt bij de huurder. Vooralsnog is er geen eenduidig antwoord op te geven hoe een dergelijk standpunt in de praktijk zal uitpakken.

Onvoorziene omstandigheden

Een beroep op de onvoorziene omstandigheden uit artikel 6:258 BW zou wellicht een uitkomst kunnen bieden om de huurbetalingsverplichting te wijzigen. Op basis van dat artikel kan de rechter de overeenkomst wijzigen of ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. De onvoorziene omstandigheden moeten van dien aard zijn dat de wederpartij geen ongewijzigde instandhouding van de contractuele rechtsverhouding mag verwachten. Daaraan zal niet spoedig voldaan zijn: redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. Daaruit volgt dat de rechter terughoudendheid moet betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden.

De maatregelen rondom het corona-virus kunnen als onvoorziene omstandigheden gelden. Immers, niemand had dit kunnen zien aankomen. In ieder geval niet bij partijen die geruime tijd voor de komst van het corona-virus een huurovereenkomst hebben gesloten. Rechtspraak hierover is er natuurlijk nog niet. Een vordering zal zeker onder omstandigheden een kans van slagen kunnen hebben.

Redelijkheid en billijkheid

Daarnaast zou een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid een uitkomst kunnen bieden voor de huurbetalingsverplichting. In artikel 6:248 lid 2 is bepaald dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Een standpunt zou kunnen zijn dat het vasthouden aan de huurbetalingsverplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als het bedrijf op last van de overheid gesloten. Of een dergelijk argument haalbaar is, is nog maar de vraag. Immers, ook deze regel dient door de rechter zeer terughoudend te worden toegepast.

Wanprestatie

Als de huurder zijn verplichting, bijvoorbeeld het betalen van de huur, niet nakomt dan schiet hij tekort in de nakoming van zijn verplichting (wanprestatie). De verhuurder kan dan nakoming vorderen van de betalingsverplichting en aanspraak maken op de schade die wordt geleden door deze tekortkoming van de huurder.

Overmacht

In artikel 6:75 BW staat wanneer sprake is van overmacht. Van overmacht is sprake als de tekortkoming niet aan de schuldenaar is te wijten, en niet krachtens de wet, rechtshandeling of de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Kort gezegd omvat overmacht alle van buiten komende oorzaken waarop de huurder geen invloed heeft. In de huurovereenkomst kan zijn afgesproken welke situaties wel of geen overmacht opleveren.

Schade

Als tussen partijen niet is afgesproken dat een epidemie geen overmacht is, dan zou betoogd kunnen worden dat de huurder als gevolg van de verplichte sluiting de tekortkoming (niet betalen) niet aansprakelijk is voor de daardoor door verhuurder geleden schade. De discussie zal dan met name zien op de vraag of dit risico volgens de verkeersopvatting voor rekening van de huurder komt. Gesteld zou kunnen worden dat niet het geval is. Vooralsnog is er geen eenduidig antwoord op te geven hoe dit in de praktijk zal gaan. Dat zal afhangen van de feiten en omstandigheden.

Overleg

Wij adviseren u om met de verhuurder of huurder een oplossing te zoeken als niet aan de betalingsverplichting kan worden voldaan. Immers, zowel verhuurder als huurder hebben baat bij een oplossing, omdat zonder een oplossing een faillissement dreigt.

Bij eventuele oplossing kan gedacht worden aan uitstel van betaling, of tijdelijke huurprijsvermindering. Bij het zoeken naar een oplossing geldt natuurlijk dat de belangen van beide partijen in acht dienen te worden genomen.

Advies nodig?

Mocht u nader advies willen over de betalingsverplichting van de huur en het coronavirus, neem dan contact met ons op.