Blogs

Afwijkende bedingen in huurovereenkomsten: meteen de rechter om toestemming vragen?

29/10/15 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 3 minuten

De huurder wordt als “zwakkere partij” door de wet beschermd. Veel wettelijke bepalingen zijn dan ook van (semi-) dwingend recht. Dat wil zeggen dat van die bepalingen niet bij overeenkomst ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Willen partijen dat toch, dan kunnen zij de rechter daarvoor om toestemming vragen. In een recente zaak bij de Hoge Raad drong zich de vraag op of de toestemming gevraagd moet worden bij het sluiten van het betreffende beding of dat dat op een later moment ook nog kan.

De casus

Het in de huurovereenkomst opgenomen beding inzake nadere huurprijsvaststelling wijkt af van de wettelijke regeling van artikel 7:303 BW. De huurder vordert vernietiging van dit beding en verhuurder vordert in dezelfde procedure rechterlijke goedkeuring. Volgens de huurder kon dit niet. De verhuurder had de toestemming bij het aangaan van de overeenkomst moeten vragen, aldus de huurder.

Het oordeel van het Hof

Volgens het Hof kan verhuurder geen goedkeuring vorderen, indien huurder terecht vernietiging van het huurprijsbeding inroept. Het Hof is het dus met de huurder eens. Ten onrechte, in de ogen van de verhuurder. De verhuurder gaat in cassatie bij de Hoge Raad.

De beslissing van de Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat nietigheid van het beding niet in de weg staat aan goedkeuring van het beding. Dit betekent dat ook indien het afwijkende beding door de huurder op grond van artikel 7:291 BW is vernietigd, met als reden dat ten nadele van hem van de bepalingen van afdeling 7.4.6 is afgeweken, alsnog op grond van arti­kel 7:291 lid 3 BW rechterlijke goedkeuring van het vernietigde beding kan worden verkregen, waardoor het beding alsnog rechtsgeldig zou worden. Het cassatiemiddel is dus gegrond.

De juistheid van de beslissing

Deze uitspraak is voor de praktijk van groot belang. Partijen kunnen afwijken van de wet, en pas als zij over de betreffende afwijking onenigheid krijgen hoeven zij de rechter met de toelaatbaarheid van die afwijking te belasten. Als alles goed gaat tussen partijen gaat hoeft het gerechtelijk apparaat hiermee dus niet te worden belast. En partijen hoeven dan geen kosten te maken voor een gerechtelijke procedure. Deze ratio staat overigens in de uitspraak opgenomen. De Hoge Raad heeft aangegeven dat het niet de bedoeling van de wetgever is geweest om betrokkenen onnodig met een zodanige procedure te belasten.

Conclusie

Ook gemeenten hebben te maken met de huur en verhuur van onroerend goed. Bij de huur of verhuur van bedrijfsruimte is het goed om te realiseren dat als in voorkomende gevallen wordt afgeweken ten nadele van de huurder daarvoor bij het aangaan van de huurovereenkomst geen toestemming aan de rechter hoeft te worden gevraagd. De gemeente kan zich de kosten die gepaard gaan met het voeren van een gerechtelijke procedure, waarin om toestemming zou worden gevraagd, besparen. Dit kunt u uw gesprekspartner in voorkomende gevallen voorhouden.

Klik hier voor de uitspraak.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs