Aansprakelijkheid makelaar jegens koper

De makelaar kan als hij een fout maakt in de uitvoering van zijn opdracht aansprakelijk zijn voor bij zijn opdrachtgever ontstane schade. Maar kan de makelaar ook aansprakelijk zijn voor bij een koper ontstane schade?

Fout makelaar

Daarover heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan en die uitspraak is in het Tijdschrift voor Bouwrecht becommentarieerd door mr. J.J. Dammingh, docent van de rechtenfaculteit aan de Universiteit van Nijmegen. De uitspraak is niet zonder reden becommentarieerd. Wat ondergetekende betreft vormt deze uitspraak (samen met het commentaar) verplichte kost voor iedere vastgoedjurist.

Aansprakelijkheid makelaar

In het arrest (en in de publicatie) staat wanneer de makelaar aansprakelijk is voor bij een ander dan zijn opdrachtgever ontstane schade.

Fout brochure

In het door de Hoge Raad beoordeelde geschil ging het om een makelaar die een meetfout had gemaakt, althans die in een brochure een verkeerde maat had vermeld. In dergelijk gevallen richt de blik van de koper zich eerst naar zijn contractant, de verkoper. Maar veelal is in de koopovereenkomst een exoneratiebeding opgenomen dat maakt dat de verkoper voor dergelijke onjuiste mededelingen niet aansprakelijk kan worden gesteld, de zogenaamde “onder of overmaat-clausule”. Het bestaan van een dergelijke clausule maakt dan dat de benadeelde koper in ieder geval bij de verkoper voor het verhalen van zijn schade achter het net vist.

Schade koper

De koper moet wel schade hebben geleden. De koper zal dus moeten stellen en bewijzen dat hij of zij in financiële zin is benadeeld. Het is niet eenvoudig om aan te tonen dat de betreffende benadeling zich voordoet. Laat staan dat eenvoudig vast te stellen is hoe hoog de schade in een voorkomend geval uitvalt. Wat zou de koper minder hebben betaald als hij van de werkelijke oppervlakte kennis zou hebben gehad? Is dat dan een recht op een evenredig deel van de koopprijs? Met betrekking tot dit laatste kan overigens worden opgemerkt dat in de rechtspraak gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid om de schade te schatten (artikel 6:97 BW). Met behulp van dat wetsartikel kan dat probleem betrekkelijk eenvoudig het hoofd worden geboden.

Meetfout makelaar

Terug naar de aansprakelijkheid zelf; de Hoge Raad stelt daar wel eisen aan. In het geval van de meetfout oordeelde de Hoge Raad dat het zo moet zijn dat de koper in de gegeven omstandigheden op de juistheid van het vermelde oppervlakte mocht vertrouwen. Op dat vlak kan de makelaar zich disculperen, door te stellen en te bewijzen dat de koper op de betreffende mededeling niet mocht uitgaan. Iets wat de makelaar dus maar moet zien waar te maken.

Heeft u nog vragen dan kunt u contact opnemen met een van onze vastgoedrecht specialisten.

bronvermelding: mr. J.J. Dammingh in: TBR 2019/3 n.a.v. de uitspraak van de Hoge Raad met kenmerk: ECLI:NL:HR:2018:1176.