Boetebedingen in huurovereenkomsten: zijn nieuwe modellen van het ROZ noodzakelijk?
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden moest in de zaak die leidde tot het arrest van 16 juli 2013 oordelen over het boetebeding in het ROZ-model voor woonruimte, dat een boete aan de huurder oplegt van EUR 25, – per dag dat hij in verzuim is met welke verplichting dan ook. Dit beding is in algemene voorwaarden opgenomen. Het hof volgde in dit arrest uitspraken van het Europese Hof. Gelet op de zwakke positie van de consument kan hij niet altijd invloed uitoefenen op de door een ondernemer gehanteerde voorwaarden. De rechter moet ambtshalve oordelen of bedingen oneerlijk zijn en moet ingrijpen in de rechtsverhouding door het beding te vernietigen. Deze rechtspraak is door de Hoge Raad op een rij gezet in zijn arrest van 13 september 2013.
Dezelfde overeenkomst bevat ook een rentebeding. Als de huurder de huur niet op tijd betaalt, is hij een rente verschuldigd van 1% per maand (12,68% per jaar). De kantonrechter in Assen heeft in zijn uitspraak van 4 augustus 2015 ook daardoor een streep gezet, met dezelfde motivering.
Het gerechtshof in Amsterdam heeft ditzelfde geoordeeld (deels eerder, deels later) voor zowel het boetebeding als het rentebeding in zijn uitspraak van 3 februari 2015.
Het boetebeding in de ROZ-voorwaarden stelt een boete op veel, uiteenlopende verplichtingen en daarom is het oneerlijk. Het rentebeding wordt oneerlijk geacht vanwege de hoge schadevergoeding. Deze uitspraken zijn gewezen ten opzichte van consumenten, die een grotere bescherming nodig hebben dan professionele partijen en waarvoor een Europese richtlijn geldt.
Opmerkelijk is daarom dat het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn uitspraak van 8 september 2015 deels een streep zet door het boetebeding in het ROZ-model voor kantoorruimte. Het gaat daar namelijk (naar zijn aard) niet om consumenten, maar om professionele partijen. De huurachterstand bedroeg EUR 6.685,52. De kantonrechter heeft ruim EUR 10.000, – aan boetes toegewezen.
Het beding in de ROZ-voorwaarden stelt een boete op te late betaling. Die boete bedraagt 2% van het achterstallige bedrag, met een minimum van EUR 300, – per maand of een gedeelte van een maand.
Het hof vindt dit beding onacceptabel. Met name bij lage(re) huurprijzen doet het beding zich voelen. In deze zaak was de huur per maand EUR 1.250, – per maand. De boete komt dan neer op 24% per maand, ofwel 288% per jaar. Verder is de boete niet alleen bedoeld als prikkel tot nakoming, maar dient ook tot schadevergoeding. De normale schadevergoeding zou de wettelijke handelsrente zijn van 8% per jaar. De boete geeft dus 36 keer de normale schadevergoeding.
De boete wordt na verloop van tijd niet verminderd, maar loopt oneindig door, zonder een einddatum of een maximumbedrag (bijvoorbeeld: gerelateerd aan de huurachterstand). De boete was in dit geval opgelopen tot ruim 10 maal de huurachterstand.
Omdat het om professionele partijen gaat, wordt de boete gematigd en niet, zoals bij consumenten, geschrapt omdat het beding nietig is. Het hof matigt de boete tot 2% van de maandhuur per maand. De boete bedraagt niet EUR 61.500, – zoals gevorderd, maar EUR 1.064, -.
Moet dit nu leiden tot aanpassing van de ROZ-modellen?
Strikt noodzakelijk is dit niet. Allereerst zou een verhuurder het beste een boetebeding in de huurovereenkomst zelf kunnen opnemen, in plaats van in de algemene voorwaarden. Als het beding verder ter sprake komt, is erover onderhandeld en dat haalt een belangrijk bezwaar onderuit. Verder moet worden opgenomen op overtreding van welke verplichtingen de boete wordt gesteld. Maximeer de boete bijvoorbeeld in de tijd, of neem een maximum op ten opzichte van de huurachterstand (bijvoorbeeld 10%). Ook in een procedure zelf kan een lagere boete worden gevorderd dan op grond van het contract zou zijn verschuldigd. Rechters begrijpen dat een verhuurder ‘uit de kosten’ wil komen, maar als de schadevergoeding substantieel hoger is dan de huurachterstand, gaat het dus wringen.
Dat vergt maatwerk, maar dat is bij de ROZ-modellen op wel meer vlakken verstandig.
Heeft u vragen over het opstellen van huurovereenkomsten of een (mogelijke) procedure, neem dan contact op met één van onze specialisten.