Wie betaalt de prijsstijging van bouwmaterialen?

12/05/21 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 8 minuten

Volgens de Cobouw zijn de materiaalprijzen in twintig jaar niet zo hard gestegen als nu. Marges slinken, bouwprojecten vertragen, discussies met opdrachtgevers ontstaan en op projecten worden zelfs al rode cijfers geschreven. Kan de (onder)aannemer deze prijsstijgingen doorberekenen aan de opdrachtgever/hoofdaannemer?

In gesprek gaan

Op het moment dat een prijsstijging zich voordoet is de eerste stap om te bekijken wat er is afgesproken in de overeenkomst. Vervolgens kan hierover in gesprek worden gegaan met de opdrachtgever en kan open kaart worden gespeeld over de inkoopprijzen voor het in prijs gestegen bouwmateriaal. Voorgesteld kan worden om de prijsstijging bijvoorbeeld te delen als hier in de overeenkomst geen regeling voor is opgenomen. Een andere optie is om afspraken te maken over standaardisering bij een woningbouwproject, of om bijvoorbeeld te kijken of in overleg met de opdrachtgever op een andere manier een besparing kan worden bereikt.

Wat te doen als er geen oplossing wordt bereikt

Als de hoofdaannemer/opdrachtgever aangeeft dat de overeengekomen prijs tot het eind van het werk geldt, er geen verrekening van wijzigingen in de materiaalkosten mag plaatsvinden en ook geen ander overleg kan plaatsvinden over prijsbesparingen, dan geldt het volgende.

Wat staat er in de overeenkomst

De eerste vraag is wat er in de overeenkomst staat opgenomen. Als er expliciet een regeling staat opgenomen waaruit blijkt dat in de voorfase is onderhandeld over stijging van materiaalkosten dan kan deze regeling worden toegepast.

UAV-paragraaf 47 van toepassing?

Als in de overeenkomst geen specifieke regeling staat opgenomen en de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV) van toepassing zijn dan staat in paragraaf 47 UAV opgenomen dat onder kostenverhogende omstandigheden wordt verstaan: “omstandigheden die van dien aard zijn dat bij het tot stand komen van de overeenkomst geen rekening behoefde te worden gehouden met de kans dat zij zich zouden voordoen, die de aannemer niet kunnen worden toegerekend en die de kosten van het werk aanzienlijk verhogen”.

Van belang is dat de kostenverhogende omstandigheden niet te voorzien waren. Onderbouwd zou bijvoorbeeld kunnen worden dat 5% te voorzien was, maar 15% niet. Als sprake is van kostenverhogende omstandigheden die niet te voorzien waren dan kan de aannemer aanspraak maken op bijbetaling. Wel is van belang dat de aannemer de opdrachtgever hier zo spoedig mogelijk schriftelijk van op de hoogte stelt. Daarna kan zo nodig alsnog wederom overleg plaatsvinden. Als er sprake is van een kostenverhogende omstandigheid dan heeft de aannemer alleen recht op betaling van de daadwerkelijke kostenverhoging. Over dat bedrag kan geen winst worden gerekend. Voor de opdrachtgever is het een optie om in dat geval na te gaan of vereenvoudiging of bijvoorbeeld standaardisering van het werk mogelijk is. Indien dat het geval is, betekent dat geen bijbetaling maar zal de aanneemsom hetzelfde blijven.

Regeling in BW voor kostenverhogende omstandigheden

Indien paragraaf 47 in het bestek contractueel is uitgesloten of niet van toepassing is, dan kan de (hoofd)aannemer terugvallen op artikel 7:753 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In artikel 7:753 BW staat ook een regeling opgenomen voor kostenverhogende omstandigheden. Artikel 7:753 BW lijkt op paragaaf 47, maar het verschil zit hem in het woordje “aanzienlijk”.  Het woord aanzienlijk is niet in artikel 7:753 BW opgenomen, zodat voor de toepassing van dit artikel slechts sprake hoeft te zijn van een verhoging van de kosten van het werk. Als zich na het sluiten van een contract een kostenstijging voordoet zonder dat die aan de aannemer kan worden toegerekend en zonder dat de aannemer daarbij bij zijn offerte rekening behoeft te houden, mag de rechter de aanneemsom aanpassen. In het geval de prijsstijging was veroorzaakt door de toegenomen vraag naar staal in China waarbij de desbetreffende onderaannemer deze prijsstijging niet had zien aankomen mocht de aanneemsom volgens de Raad van Arbitrage bijvoorbeeld worden aangepast.

Voor de toepassing van dit artikel is het dus wederom van belang dat aannemelijk gemaakt wordt dat een dergelijke prijsstijging niet te voorzien was. Dat zal in de praktijk niet altijd eenvoudig zijn. Er blijft dan nog een andere optie over, maar ook voor die optie geldt dat de prijsstijging niet te voorzien moet zijn geweest.

Onvoorziene omstandigheden

In artikel 6:258 BW staat de regeling voor onvoorziene omstandigheden opgenomen. De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Deze omstandigheden moeten dan wel van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.

Als het in het maatschappelijk verkeer echter gebruikelijk is dat een bepaalde prijsstijging voor de rekening van de aannemer komt dan gaat het beroep op deze bepaling ook niet op. Dan zal die aannemer de kosten moet dragen.

Voorkomen is beter dan genezen

Op het moment dat er een offerte wordt gemaakt of wordt gecontracteerd is het van belang om stil te staan bij prijsstijgingen en daarover dus afspraken te maken.

Voor het sluiten van de overeenkomst met de opdrachtgever/hoofdaannemer is het van belang om te proberen om prijzen vast te zetten of om bij de leverancier te vragen wat de inschatting is van de prijsstijgingen en dit mee te nemen in de overeenkomst met de hoofdaannemer/opdrachtgever. Een andere optie is om afspraken te maken in de overeenkomst en af te spreken dat prijsstijgingen voor rekening van de opdrachtgever komen, of om af te spreken bij welk percentage een prijsstijging niet te voorzien is en als gevolg hiervan vergoed moet worden. Ook zou in de overeenkomst een prijspeil per datum x kunnen worden afgesproken waarna het verschil tussen het daadwerkelijke prijspeil bij het bestellen het prijspeil uit de overeenkomst vergoed dient te worden. Voorts kan worden aangegeven dat de offerte maar gedurende een beperkte tijd geldt. Mocht de offerte na die tijd worden geaccepteerd dan dient direct kenbaar te worden gemaakt dat de offerte niet meer geldig is en een nieuwe prijs wordt gehanteerd. In het geval van een aanbesteding is het advies om vooraf in overleg te treden met de leverancier en de afspraken al vast te leggen onder voorbehoud van gunning en als dat niet mogelijk is de verwachte prijsstijgingen al te verdisconteren in de prijs voor de periode dat de offerte geldig dient te zijn. In het geval van gunning is het van belang om de afspraken met de leveranciers zo snel mogelijk vast te leggen indien deze afspraken niet al op voorhand onder voorbehoud van gunning gemaakt zijn.

Maak dezelfde afspraken met de leverancier of (onder)aannemer

Ongeacht wat wordt afgesproken is het van belang om dezelfde contractuele afspraken te maken met de onderaannemer(s) en/of de leverancier(s) als met de hoofdaannemer en/of opdrachtgever. Dit om te voorkomen dat de  leverancier een prijsstijging mag doorberekenen, maar deze mogelijkheid richting opdrachtgever juist weg is gecontracteerd.

Indien u informatie wenst over kostenstijgingen en/of andere vragen heeft over een overeenkomst van aanneming, dan kunt u contact opnemen met een van onze specialisten vastgoedrecht wenden.