Wat is de betekenis van de garantie ‘voor een normaal gebruik geschikt’ bij een woning met achterstallig onderhoud?
Achterstallig onderhoud
In dit geval ging het om een boerderij die in 1880 is gebouwd. Op het moment van de aankoop was er zichtbaar sprake van veel achterstallig onderhoud. In de muren van zowel het voorhuis als het achterhuis van de boerderij waren veel scheuren waarneembaar. Ook was er een bovengrondse dieseltank aanwezig en waren er door verkopers mededelingen gedaan over ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen en over de aanwezigheid van asbest of asbesthoudende stoffen in of aan het object.
Ontbinding en schadevergoeding
De kopers in deze kwestie eisten ontbinding van de koopovereenkomst en schadevergoeding. De reden daarvoor was ondermeer dat kopers verontreiniging met asbest aantroffen. Verkopers brachten hier tegen in dat zij in de koopovereenkomst hadden opgenomen dat in of aan de boerderij ondergrondse asbest of asbesthoudende stoffen aanwezig zijn.
Oordeel Hof
Het Hof is van oordeel dat alleen voorzover sprake is van een saneringsverplichting het geleverde niet aan de garantie van de overeenkomst voldoet en heeft hiervoor schadevergoeding toegewezen. In de boerderij waren ook nog andere gebreken aanwezig, namelijk lekkages aan het dak, aanwezigheid houtworm en aanwezigheid van rotte delen. Voor deze gebreken is geen schadevergoeding toegewezen.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad overweegt dat het Hof tot uitgangspunt mocht nemen dat vanwege de voor kopers kenbare gebreken aan de boerderij geen hoge eisen mogen worden gesteld aan de eigenschappen die voor het normale gebruik van deze boerderij als gezinswoning nodig zijn. Het Hof diende dan ook te beoordelen of de door kopers gestelde gebreken afbreuk doen aan wat zij op grond van de overeenkomsten mochten verwachten. Daarbij moet –kort gezegd- met inachtneming van de koopovereenkomst, de kenbare ouderdom en de gebreken van de boerderij, beoordeeld worden wat aan eigenschappen verwacht kan worden. De kopers hadden gelet hierop nader onderzoek moeten verrichten en kunnen zich er niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst voldoet. De verkopers hadden op dat punt ook geen vergaande mededelingsplicht.
De Hoge Raad is van oordeel dat het Hof onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarom met betrekking tot de bodemverontreiniging, voor zover die niet gesaneerd moet worden, geen sprake is van een tekortkoming. De Hoge Raad overweegt hierbij dat het nog van belang is dat het Hof op de verontreiniging met minerale olie en PAK in het geheel niet is ingegaan. Ten aanzien van het asbest waar een saneringsverplichting op rust, maakt het hof naar het oordeel van de Hoge Raad onvoldoende duidelijk waarom deze verontreiniging afbreuk doet aan het normale gebruik zoals dat in de koopovereenkomst is gegarandeerd.
Omschrijf aanwezige gebreken aan woning in koopovereenkomst
Op het moment dat een woning wordt verkocht met bepaalde gebreken, al dan niet vanwege de ouderdom van de woning, is het raadzaam om in de koopovereenkomst zoveel mogelijk te omschrijven welke gebreken in de woning aanwezig zijn en zo nodig hiervoor een exoneratieclausule op te nemen waaruit volgt dat kopers zich niet op de aanwezigheid van deze gebreken kunnen beroepen. De koper realiseert zich dan wat hij precies koopt en de verkoper wordt dan, als het goed is, niet geconfronteerd met een procedure.
U kunt hier klikken voor de volledige uitspraak.
Heeft u vragen over een conformiteit, neem dan contact op met één van onze specialisten.