Sociale woningbouw uitzondering op Didam-arrest?

In een recente zaak bij de rechtbank Midden-Nederland stond de toepassing van het Didam-arrest centraal in het kader van de één-op-één verkoop van grond door een gemeente aan een woningcorporatie. De voorzieningenrechter diende zich te buigen over de vraag of voornoemde verkoop voldoet aan de Didam-criteria, althans over de vraag of de gemeente zich kon beroepen op de door de Hoge Raad geformuleerde uitzondering.

Didam-arrest

De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest overwogen dat op grond van artikel 3:14 BW een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot die regels behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Een overheidslichaam moet bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals de verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen, waaronder het gelijkheidsbeginsel.

Daarnaast heeft hij geoordeeld dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat een overheidslichaam, om gelijke kansen te creëren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

Uitzondering op de hoofdregel

De voormelde selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.

De grondverkoop aan de woningcorporatie

In de onderhavige zaak, waarbij een perceel grond aan een woningcorporatie is verkocht heeft de gemeente zich beroepen op voornoemde uitzondering. De voorzieningenrechter heeft haar daarin gelijk gegeven. Allereerst oordeelt de voorzieningenrechter dat sprake is van een objectief toetsbare en bepaalbare procedure omdat de gemeente een stuk heeft gepubliceerd waaruit blijkt dat dat de gemeente de aard van de beoogde ontwikkeling op het perceel (overwegend sociale huurwoningen), de realisatie van haar woonbeleid (voorzien in de behoefte van sociale en betaalbare huurwoningen) en de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt (voortvloeiend uit de Woningwet) doorslaggevend heeft geoordeeld bij de selectie van een woningcorporatie. Volgens de voorzieningenrechter heeft de gemeente daarmee voldoende gemotiveerd dat een objectief criterium ten grondslag heeft gelegen aan de conclusie dat slechts een woningcorporatie voor de verkoop van het perceel in aanmerking komt.

Bovendien oordeelt de voorzieningenrechter dat de verkoop van het perceel aan de woningcorporatie bijdraagt aan de verwezenlijking van prestatieafspraken, de uitvoering van haar wettelijke taak en de behartiging van publieke belangen. Een woningcorporatie heeft bij uitstek ervaring met de ontwikkeling en langjarige exploitatie van sociale huurwoningen. Daar komt bij dat de gemeente in haar publicatie terecht stelt dat de uitvoering van de taken door een woningcorporatie uit hoofde van de Woningwet met waarborgen is omkleed. Dat geldt niet voor private partijen, zodat de voorzieningenrechter tot het oordeel komt dat sprake is van een redelijk criterium.

Het voorgaande betekent dat de gemeente naar het oordeel van de voorzieningenrechter tot de conclusie mocht komen dat slechts de woningcorporatie als één serieuze gegadigde voor de aankoop van het perceel in aanmerking komt. De selectieprocedure zoals beschreven in het Didam-arrest, hoeft in dit geval niet te worden doorlopen wat de rechter betreft.

Vragen?

Heeft u vragen over de gevolgen van het Didam-arrest of over mogelijke uitzonderingen daarop, neem dan contact op met één van onze specialisten.