Waarschuwingsplicht verkopend makelaar voor beslagen?
Curaçaose zaak
De Hoge Raad heeft zich op 17 oktober jl. hierover uitgesproken. In cassatie speelt in een zaak op Curaçao de vraag of de verkopend makelaar moet onderzoeken en moet meedelen of op het object beslag is gelegd en of daarop een hypotheekrecht is gevestigd. De kopers sluiten op 7 mei 2008 met de verkoper een koop-/aannemingsovereenkomst. Zij spreken daarin af dat de verkoper op het te verkopen perceel een woning zal bouwen. De koop-/aanneemsom bedraagt € 280.000,- en moet in tien termijnen worden betaald. Acht van de tien termijnen moeten voor de levering op 1 april 2009 aan de verkoper zijn betaald.
Geen levering
De verkoper levert het perceel niet op 1 april 2009. Kopers worden dan bekend met een recht van hypotheek ten behoeve van een bank die sinds 29 oktober 2007 op het perceel rust en ook met een beslag ten laste van de verkoper.
Procedures in eerste aanleg en hoger beroep
De kopers spreken de makelaar en het makelaarskantoor Remax aan tot schadevergoeding. Zij zouden onrechtmatig tegenover de koper hebben gehandeld, door geen onderzoek te doen naar de vraag of het perceel is bezwaard. Ook zouden zij hebben verzuimd de kopers te waarschuwen over het risico dat zij liepen, doordat zij voor de levering betaalden zonder dat daarvoor zekerheid werd geboden door de verkoper.
Geen zelfstandig onderzoek makelaar
Het gerecht wijst in eerste aanleg de vorderingen tegen Remax toe en wijst die tegen de makelaar af. Remax gaat in hoger beroep. Het Hof wijst vervolgens in hoger beroep de vorderingen tegen Remax af. Het Hof stelt dat van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam makelaar niet kan worden gevergd dat hij voor de kopers zelfstandig nagaat of hypotheekrechten of beslagen zijn ingeschreven. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat in Curaçao geen online raadpleegbaar openbaar register bestaat. Ook is volgens het Hof niet gebleken dat de kopers hiernaar hebben gevraagd, dat de makelaar/Remax hierover een mededeling heeft gedaan of dat de makelaar/Remax hiervan op de hoogte was.
Moet de makelaar waarschuwen of onderzoeken?
De Hoge Raad stelt voorop dat de vraag of de makelaar moet waarschuwen/moet onderzoeken afhangt van alle omstandigheden van het geval en verwijst naar het arrest van 17 februari 2012. In dit geval heeft het Hof het oordeel dat Remax niet tot het onderzoek of tot de waarschuwing was gehouden, erop gebaseerd dat niet bekend was of de kopers hiernaar hadden gevraagd. Dit maakt volgens de Hoge Raad dat het Hof mocht oordelen dat de makelaar en Remax niet tekort zijn geschoten in de informatie-/mededelingsplicht die op hen rust.
Mededelingsplicht verkoper
In artikel 7:15 BW is bepaald dat de verkoper verplicht is de zaak over te dragen vrij van bijzondere lasten of beperkingen. De verkoper is gehouden de koper hierover te informeren. Zo is in de standaard NVM-koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning opgenomen dat de betaling van de koopprijs aan de verkoper plaatsvindt nadat de notaris is gebleken dat er geen hypotheekrechten/beslagen zijn ingeschreven.
Tip voor de praktijk
Jammer genoeg wordt voor de koper in deze procedure niet aangenomen dat sprake is van onrechtmatig handelen door de makelaar/Remax. De koper dient bij de verkopend makelaar na te gaan of het te kopen object is bezwaard met een recht van hypotheek/beslagen. Als de makelaar verklaart dat het object daarvan vrij is en naderhand blijkt dat deze mededeling onjuist is, dan kan de verkopend makelaar wel worden aangesproken op grond van onrechtmatig handelen. Uiteraard kan ook de verkoper op grond van wanprestatie worden aangesproken voor geleden schade.
Het is mogelijk dat als deze zaak in Nederland had gespeeld, de uitspraak anders zou zijn uitgevallen. In tegenstelling tot Curaçao kent Nederland wel een online raadpleegbaar openbaar register, het Kadaster. Om die reden zal in Nederland de makelaar wel een mededelingsplicht hebben over eventuele beslagen die tijdens het sluiten van de koopovereenkomst op de woning liggen.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.