Verzwijgen gemeentelijke aanschrijving bij verkoop woning: non-conformiteit?

Vaak wordt in een koopovereenkomst opgenomen dat de verkoper van een woning ervoor instaat dat door de overheid ‘geen veranderingen aan de woning zijn voorgeschreven die nog niet zijn uitgevoerd’. Die bepaling staat, in iets andere woorden, ook in de veelvuldig gebruikte NVM-koopakte. Als deze garantiebepaling wordt geschonden, kunnen de gevolgen groot zijn.

Kamerverhuur zonder vergunning

Dat blijkt uit een recent arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Het ging in die zaak om een woning waarvan de etages aan verschillende huurders werden verhuurd. De woning werd in verhuurde staat verkocht. In de akte van levering is de hiervoor omschreven garantiebepaling opgenomen. Na de overdracht doet zich een probleem voor: voor het mogen verhuren van de woning op deze wijze moeten bouwkundige aanpassingen worden gedaan aan de woning, waarvoor bovendien een omgevingsvergunning nodig is.

Aanschrijving van de gemeente

Wat blijkt nu: de verkoper is hierover al maanden vóór de overdracht van de woning aangeschreven door de gemeente, maar de verkoper heeft hier niets mee gedaan. De verkoper heeft dit ook niet aan de koper gemeld. Als de koper dat ontdekt, stelt hij zich op het standpunt dat de verkoper de hiervoor genoemde garantiebepaling heeft geschonden en dat de koper de daaruit voortvloeiende schade aan hem moet vergoeden. Die schade bestaat onder meer uit de kosten van de noodzakelijke bouwkundige aanpassingen aan de woning en gemiste huuropbrengsten.

Garantie geschonden

De rechtbank is van oordeel dat de verkoper de garantiebepaling heeft geschonden en dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Anders gezegd, er is volgens de rechtbank sprake van non-conformiteit. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch deelt die mening. Het Gerechtshof overweegt – kort gezegd – dat de verkoper heeft getekend voor de garantiebepaling en dat deze is geschonden, aangezien de verkoper blijkt te zijn aangeschreven door de overheid (te weten: de gemeente) om veranderingen aan de woning (te weten: bouwkundige aanpassingen) door te voeren.

Professioneel belegger

Dat de koper – volgens de verkoper – een professioneel belegger is, werd bijgestaan door een bouwkundig deskundige en de woning zelf zou willen gaan bewonen (en dus niet zou gaan verhuren), doet hier volgens het Gerechtshof niet aan af. Dat geldt ook voor de stelling van de koper dat de garantiebepaling niet voorafgaand aan de overdracht inhoudelijk met hem is besproken.

Belang voor de praktijk

Omdat het een standaardbepaling is die in het merendeel van de gevallen niet voor problemen zal zorgen, wordt aan deze garantiebepaling normaal gesproken niet of nauwelijks aandacht besteed. Daar wordt vaak blind voor getekend. Als u een woning verkoopt, is het echter wel van belang om hier bij stil te staan of u hierover te laten informeren en te laten adviseren. Als u deze garantie afgeeft, moet u wel zeker weten dat u die kunt afgeven. Als u deze garantie schendt, dan kunnen de gevolgen namelijk ingrijpend zijn. In de hiervoor omschreven zaak is de verkoper door zowel de rechtbank als het Gerechtshof veroordeeld om alle schade van koper te vergoeden.

Heeft u vragen over het opstellen van koopovereenkomsten of de risico’s die daarmee verband houden? Neemt u dan contact op met een van onze deskundigen op het gebied van Vastgoedrecht.

Voor het arrest van het Gerechtshof kunt u hier klikken.