Kan een pachter eigenaar worden van een stuk grond door verjaring?

De gemeente Rotterdam heeft een perceel grond gekocht met het voornemen om een nieuwe bestemming te verwezenlijken. Tijdens de aankoop, is het perceel verpacht. De pacht wordt door de gemeente voortgezet. De pacht wordt op enig moment opgezegd, maar de pachters mogen het perceel op eigen risico blijven gebruiken. Wanneer de gemeente het gebruik beëindigt, stellen de pachters dat zij eigenaar zijn geworden door verjaring. Kan een pachter tot bezitter worden gepromoveerd?

Aankoop grond gemeente

Op 15 december 1967 heeft de gemeente Rotterdam percelen aangekocht en in eigendom verkregen in verband met haar voornemen een nieuwe bestemming te verwezenlijken. De gemeente wil daarop een nieuwe woonwijk realiseren. De gronden worden echter verpacht. De pacht eindigde op 1 januari 1986. De pachters hebben de onroerende zaak opgeleverd aan de gemeente. De gemeente heeft het perceel opnieuw verpacht en heeft de nieuwe pachters een nieuw contract aangeboden voor de duur van een jaar.

De nieuwe pachters

Een jaar later, wordt een nieuwe pachtovereenkomst aangegaan. Wederom voor de duur van één jaar. De pacht zal dan eindigen op 31 december 1987. In november 1987 stelt de gemeente de nieuwe pachters ervan op de hoogte dat de gemeente het perceel zelf nodig zal hebben voor de realisering van de nieuwe bestemmingen, en dat de pacht na 1 januari 1988 niet voortgezet zal kunnen worden.

Gebruik percelen op eigen risico

Na 1 januari 1988 hebben de nieuwe pachters geen vergoeding meer betaald aan de gemeente. In april 1988 kregen zij een brief dat zij de percelen om niet (zonder een vergoeding te betalen) mochten blijven gebruiken op eigen risico, totdat de percelen nodig zouden zijn voor de verwezenlijking van de bestemming.

Beëindiging gebruik

In juni 1988 ontvangen de nieuwe pachters wederom een brief van de gemeente. De gemeente eindigt het gebruik van de gronden per 1 augustus 1988. De pachters zijn ook na 1 augustus 1988 de gronden blijven gebruiken. In november 1988 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen de pachters en de gemeente over een mogelijke koop. Daar is verder nooit gehoor aan gegeven. In de jaren na 1988, zijn de nieuwe bestemmingen gerealiseerd. Uiteindelijk bleek het perceel dat bij de pachters in gebruik was, niet nodig te zijn.

Inventarisatie gronden

In april 2001 stuurt de gemeente een brief aan de pachters. De gemeente is bezig met inventarisatie en taxatie van haar eigendommen. Naar aanleiding daarvan hebben bezoeken plaatsgevonden om de onroerende zaken te bekijken en te taxeren. Verder gebeurt er niets.

Opzegging

Op 23 januari 2013 heeft de gemeente een brief gestuurd aan de pachters waarin is medegedeeld dat het bij de pachters in gebruik genomen perceel, is bestemd voor de verkoop. Om die reden worden de pachters aangeschreven om het perceel geheel leeg en ontruimd aan de gemeente ter beschikking te stellen. Gelet op het groot aantal jaren (om niet) gebruik van het perceel, wordt een beëindigingstermijn van 6 maanden gegeven. De gemeente heeft in dat kader aan de pachters voorgesteld om het perceel te kopen. De pachters zijn niet van plan om het perceel te kopen, omdat zij vanaf dat moment stellen dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden van het perceel.

Rechtsvraag

Dienen de pachters het perceel te verlaten en te ontruimen, of hebben de pachters de eigendom van het perceel door verjaring verkregen? Hierover moet de rechtbank Rotterdam zich buigen.

Verkrijgende verjaring

Voor verkrijgende verjaring is – kort gezegd – bezit te goeder trouw vereist gedurende een termijn van tien jaar. De rechtbank vindt dat niet van bezit te goeder trouw kan worden gesproken. Immers, de pachters wisten dat het perceel van de gemeente is. Er is namelijk in al die jaren gesproken en contact geweest tussen partijen over de voortzetting, dan wel over de beëindiging van het gebruik van de gronden.

Extinctieve verjaring

Voor extinctieve (bevrijdende) verjaring is geen goede trouw vereist. Wel is bezit vereist gedurende een termijn van twintig jaar. De rechtbank oordeelt dat niet in geschil is dat het perceel grond aanvankelijk in gebruik is genomen op grond van een pachtovereenkomst. Daarmee zijn de pachters te kwalificeren als houder voor de gemeente. De pacht is echter door de gemeente geëindigd, waarna de pachters het perceel zijn blijven gebruiken. Bij brief van 6 april 1988 is dat door de gemeente aangegeven. De pachters konden de onroerende zaak om niet blijven gebruiken op eigen risico, totdat de gronden benodigd waren voor de verwezenlijking van de nieuwe bestemming. Het voortgezet gebruik door de pachter vond plaats op basis van een afspraak tussen partijen. Hoewel dus geen sprake meer was van een pachtovereenkomst, kunnen zij als gebruikers van het perceel, uit hoofde van gemaakte afspraken, niet als bezitter worden gekwalificeerd. Ook na augustus 1988, nadat de gemeente het gebruik van de gronden had beëindigd, en de pachters wel het perceel bleven gebruiken, heeft dit gebruik met instemming van de gemeente plaatsgevonden.

Interversie verbod

Artikel 3:111 BW bepaalt dat indien partijen een rechtsverhouding zijn aangegaan, op grond waarvan de gebruiker als houder valt te kwalificeren, de gebruiker dit onder dezelfde titel zal blijven voortzetten, totdat blijkt dat hierin verandering is gebracht. Die verandering kan bestaan uit een handeling van de eigenaar of wanneer de houder het recht van de eigenaar openlijk betwist. Dit verbod staat er in beginsel aan in de weg dat een houder zichzelf bezitter maakt. De rechtbank concludeert dan ook dat de pachters/gebruikers altijd houder zijn gebleven. De opzegging door de gemeente, met een opzegtermijn van zes maanden, acht de rechtbank redelijk, zodat de gevorderde ontruiming voor toewijzing in aanmerking komt.

Conclusie

In dit geval kan de pachter zich niet tot bezitter promoveren. Hoewel de pacht is geëindigd, maar het gebruik is voortgezet, heeft het gebruik altijd met instemming van de gemeente plaatsgevonden. De gebruiker van het perceel is dus als houder te kwalificeren. De wet belemmert dat een houder zich tot bezitter kan promoveren.

Heeft u te maken met verjaring van grond, of vragen daarover of over pacht? Neem dan contact op met onze agrarisch recht specialisten.

De uitspraak van de Rechtbank Rotterdam leest u hier.