Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

Hoe wordt omgegaan met tijdelijke huurovereenkomsten die op korte termijn aflopen? De spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten die op 6 april jl. aan de Tweede Kamer is aangeboden kan uitkomst bieden. In deze blog staan we stil bij de belangrijkste aspecten van deze spoedwet.

Achtergrond spoedwet

Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten zonder dat de strenge huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn. Bij een tijdelijke huurovereenkomst hoeft de verhuurder de huurovereenkomst niet op te zeggen op basis van een opzeggingsgrond, maar geldt op grond van artikel 7:271 lid 1 BW slechts een schriftelijke informatieplicht over de einddatum van de huurovereenkomst.

Het niet informeren over de einddatum of een verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst zorgt voor een huurovereenkomst van onbepaalde tijd. Dat is niet altijd wenselijk, bijvoorbeeld als de verhuurder de woning op korte termijn wil verkopen. Anderzijds past het in deze tijd ook niet om van huurders te verwachten op zoek te gaan naar een andere woonruimte. Het zoeken naar andere woonruimte wordt bemoeilijkt als mensen te kampen hebben met bijvoorbeeld quarantaine, ziekte, ontslag of dubbele diensten in de zorg.

De voorgestelde tijdelijke wet heeft daarom tot doel het mogelijk maken voor verhuurders en huurders om een tijdelijke verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst overeen te komen zonder dat de huurbeschermingsbepalingen van toepassing worden.

Belangrijkste aspecten spoedwet

Hieronder worden de belangrijkste bepalingen van de Spoedwet kort toegelicht.

• Aanbod verhuurder verlenging huurovereenkomst

De verhuurder kan aan de huurder een tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst aanbieden voor een periode van een, twee of drie maanden. Voor verlenging op verzoek van de verhuurder is toestemming van de huurder vereist. De tijdelijke wet heeft namelijk niet als doel de huurder voor een langere termijn te binden aan een huurovereenkomst als de huurder dit niet wil. Het aanbod door de verhuurder moet worden gedaan voordat de huurovereenkomst is geëindigd.

• Verzoek huurder of verhuurder verlenging huurovereenkomst

Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW is de verhuurder verplicht om de huurder schriftelijk te informeren over de einddatum van de huurovereenkomst. Op grond van de spoedwet is de verhuurder verplicht om tegelijk met dat informeren de huurder te informeren over de mogelijkheden om de huurovereenkomst te verlengen. De huurder kan binnen een week na de schriftelijke aanzegging van de verhuurder om een tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst verzoeken voor een periode van een, twee of drie maanden.

Het doen van het verzoek tot het verlengen van de termijn van de huurovereenkomst heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst niet na het verstrijken van de overeengekomen duur van de huurovereenkomst eindigt, tenzij de verhuurder het verzoek binnen een week afwijst op de gronden als genoemd in de spoedwet.

• Weigeringsgronden verhuurder

In de spoedwet zijn een aantal redenen opgenomen wanneer de verhuurder niet met het verzoek tot verlenging hoeft in te stemmen, te weten:

1. 1. De verhuurder heeft de woning reeds verkocht en zich verplicht de woning over te
      dragen.
   2. De verhuurder heeft de woning reeds opnieuw verhuurd en de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst is gelegen binnen de door de huurder verzochte termijn van tijdelijke verlenging.
   3. De verhuurder wil de woning zelf betrekken en heeft daarbij geen andere woonruimte meer.
   4. De verhuurder wil renoveren, waarbij die renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij heeft zich contractueel verplicht om daarmee te beginnen.
   5. De verhuurder wil slopen en hij heeft zich contractueel verplicht om daarmee te beginnen.

Deze redenen kunnen door de verhuurder worden ingeroepen als de verhuurder voor 1 april 2020 verplichtingen is aangegaan die beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijk maken.

Daarnaast kan de verhuurder weigeren om in te stemmen met de verlenging op de grond dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Dit zijn gebruikelijke redenen tot ontbinding van een lopende huurovereenkomst. Deze spoedwet brengt daar geen verandering in.

De verhuurder dient binnen een week na het verzoek van de huurder schriftelijk aan de huurder kenbaar te maken als hij zich op een weigeringsgrond wil beroepen.

• Rechterlijkere machtiging tot verlenging

Als de verhuurder het verzoek tot verlenging weigert dan heeft de huurder de mogelijkheid om aan de rechter te verzoeken om de huurovereenkomst toch tijdelijk te verlengen. De rechter zal het verzoek toewijzen als hij van oordeel is dat de verhuurder ten onrechte een beroep heeft gedaan op één van de weigeringsgronden in de spoedwet of dat het belang van de huurder zwaarder weegt.  Wij verwachten dat deze procedure zal lijken op een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW.

De huurovereenkomst blijft voortduren tot het moment dat de rechter heeft besloten, ook als de overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst in de tussentijd is verstreken. Het verstrijken van de overeengekomen einddatum resulteert in dit specifieke geval niet in van rechtswege verlenging tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Verder is het nog van belang dat tegen een beslissing van de rechter op het verzoek van de huurder geen hoger beroep kan worden ingesteld.

• Toepassingsgebied

De voorgestelde spoedwet is slechts van toepassing op huurovereenkomsten waarvan de overeengekomen einddatum is gelegen na 31 maart en voor 1 juli 2020. De spoedwet heeft, bij inwerkingtreding, dus terugwerkende kracht.

Voor tijdelijke huurovereenkomsten waarvoor de verhuurder vóór 12 maart 2020 heeft aangezegd geldt een aparte regeling. Tijdelijke huurovereenkomsten waarvan de verhuurder het einde van de huur na 11 maart 2020 heeft aangezegd, lopen op zijn vroegst op 12 april 2020 af. In dat geval heeft de huurder tot die datum om de verhuurder om een tijdelijke verlenging van de huur te vragen.

• Verlenging spoedwet

De spoedwet maakt het mogelijk om de wet te verlengen als de beperkingen van de coronacrisis na 1 juli 2020 nog voortduren.

Inwerkingtreding?

De spoedwet zal naar verwachting op korte termijn inwerking treden. Als dat het geval is, dan stellen wij u daarvan op de hoogte. Heeft u vragen over het verlengen of beëindigen van uw tijdelijke huurovereenkomst, neemt u dan contact op met een van onze advocaten huurrecht.