Rechtspraak kwalificatiegeschillen huurrecht
Wel of geen ontruimingsbescherming?
Als sprake is van een gebouwde onroerende zaak, dan heeft de huurder recht op ontruimingsbescherming. In de rechtspraak komt nogal eens de vraag aan de orde of de onroerende zaak nou bebouwd is of niet. Een tot de verbeelding sprekend grensgeval is de parkeerplaats. Een ander grensgeval, waarover in het verleden dus ook al vaker is geprocedeerd is het sportveld. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld een tennisbaan. Is een tennisbaan nou aangelegd of gebouwd?
In de zaak die op 6 maart 2015 in Amsterdam speelde, ging het ook over sportvelden. De kantonrechter kwam in deze zaak tot het oordeel dat de gehuurde sportvelden waar het om ging, waarop lichtinstallaties geïnstalleerd zijn, geen gebouwde onroerende zaken waren. De huurder kwam dus geen ontruimingsbescherming toe. Dat er naast een verenigingsgebouw portacabins in gebruik zijn gegeven, maakt dit niet anders, aldus de kantonrechter.
De uitspraak sluit aan bij soortgelijke gevallen en is in lijn met de jurisprudentie. De uitspraak is dus weer een voorbeeld van het uitgangspunt dat bij sportvelden niet snel sprake zal zijn van een gebouwde onroerende zaak. De bebouwing zal dermate omvangrijk moeten zijn dat de toepassing van het wettelijke regime van de gebouwde onroerende zaak gerechtvaardigd is. Van ontruimingsbescherming zal dientengevolge ook niet zo snel sprake zijn.
Kwalificatie bedrijfsruimte
Is eenmaal sprake van een gebouwde onroerende zaak (zie uitspraak), dan is het nog de vraag of het – wat simplistisch gezegd – een winkelruimte betreft of niet. In het laatste geval wordt de ruimte gerekend tot de restcategorie “overige bedrijfsruimte”. Het onderscheid is van groot belang, want, net zoals voor de kwalificatie ongebouwd-gebouwd geldt, zorgt de kwalificatie detailhandelsbedrijfruimte of niet ervoor dat daaraan verstrekkende juridische gevolgen zijn gekoppeld. Aan de huurder van een detailhandelsbedrijfsruimte, ook wel artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte genaamd, komt een significant hogere graad van bescherming toe dan degene die “slechts” een ruimte in de zin van artikel 7:230 a BW huurt. Er zijn veel uitspraken die over deze kwalificatievraag gaan. Een interessante categorie is de zogenaamde praktijkruimte van bijvoorbeeld een dokter, tandarts of fysiotherapeut. Drijft een dergelijke exploitant een winkel? Het antwoord op deze vraag moet ontkennend worden beantwoord. Aan de andere kant denkt men bij artikel 7:230 a BW-bedrijfsruimte meer aan kantoren dan aan dit soort praktijken. Een vraag die rijst bij dit soort problematiek, is welke factoren dan maken dat dit soort ruimten in de ene (detailhandel) dan wel de andere categorie (restcategorie) valt.
Op 28 april 2014 moest het kantongerecht Amsterdam zich buigen over de vraag hoe een schoonheidssalon moest worden gekwalificeerd. De huur voor de exploitatie van die schoonheidssalon wordt gekwalificeerd als artikel 7:230a-bedrijfsruimte, aldus de kantonrechter. De woorden van de overeenkomst en de aard van de werkzaamheden wijzen immers op de uitoefening van een beroep. Bovendien is de toegang zodanig beperkt dat partijen niet hebben beoogd een vrijelijk toegankelijke ruimte voor het publiek te creëren. En dat, zo overweegt de kantonrechter terecht, zijn omstandigheden die niet leiden tot de kwalificatie van het gehuurde tot detailhandelsbedrijfsruimte. Kortom, aan de exploitant van de salon kwam niet de verregaande bescherming van artikel 7:290 e.v. BW toe.
Ook deze uitspraak past in het beeld van de rechtspraak.
Kwalificatie sportvelden
Op 11 december 2014 moest de rechtbank Noord-Holland zich buigen over de kwalificatie detailhandel of restcategorie. De eerste hierboven genoemde uitspraak ging over het antwoord op de vraag of sportvelden als gebouwd of ongebouwd zijn te kwalificeren. De reden waarom de eerste uitspraak in herinnering wordt geroepen, is dat het ook hier over een terrein met kantine, kleedkamer en twee sportvelden betrof. Het gehuurde is volgens de rechtbank in casu een gebouwde onroerende zaak omdat het zwaartepunt van de activiteiten van de huurder bij de opstal ligt. Kortom, sportvelden met bijgebouwen kunnen dus wel degelijk gebouwd zijn.
Maar, zoals gezegd stond die vraag hier niet centraal. Deze zaak gaat over de kwalificatie kantoor of winkelruimte. Het gaat hier volgens de rechtbank niet om een 290-bedrijfsruimte omdat het gehuurde lokaal slechts toegankelijk is voor personen die behoren tot een besloten groep. Soortgelijk aan de schoonheidssalon van hierboven dus. De bedrijfsactiviteiten strekken namelijk ertoe, aldus nog steeds de rechtbank, dat personen na reservering voor een specifiek evenement toegang krijgen tot het gehuurde voor een specifieke periode. De gehuurde opstal voldoet daarmee wel aan het criterium van artikel 7:230a BW.
Ook deze uitspraak past binnen de huidige jurisprudentie.
Wanneer wel sprake van bedrijfsruimte?
Wanneer is dan wel sprake van 7:290-bedrijfsruimte? Dat is bijvoorbeeld de horecabedrijfsruimte die zich op 23 juni 2015 bij de rechtbank Rotterdam voordeed. In die zaak ging het om de brasserie in een voetbalstadion. De vraag was dus of dat wel was aan te merken als horecabedrijfsruimte in de zin van de wet. Dat hoeft niet, want getwist kan worden bij dit soort ruimten, in hoeverre deze vrijelijk toegankelijk zijn voor het publiek. Zo niet, dan is het geen horecabedrijfsruimte.
In een dergelijk geval geniet de huurder dus niet van de verregaande bescherming die de wet aan zogenaamde artikel 7:290-bedrijfsruimten biedt.
De brasserie in het stadion van voetbalclub Excelsior (want daar ging het om) kwalificeert de rechter als 7:290-bedrijfsruimte. Er is in substantiële mate sprake van een voor publiek toegankelijk lokaal. Een substantieel deel van de gasten betreedt de brasserie namelijk zonder entreeprijs te hoeven betalen en zonder enig raakvlak met de wedstrijden, aldus de rechter. Kortom, de huurder kwam een verregaande bescherming toe.
Ook weer een mooi grensgeval, die toegevoegd kan worden aan de reeks jurisprudentie die over het kwalificatievraagstuk is gewezen.
Conclusie
De moraal is dat bovengenoemde uitspraken laten zien dat het goed uitkijken is als zich een kwalificatievraag aandient. Het hangt erg van de feiten en omstandigheden af in welk regime het gehuurde valt. Toch is het geen “natte-vingerwerk”. De rechtspraak biedt aanknopingspunten van hoe de voorliggende kwalificatievraag dient te worden beantwoord. Voor vragen hierover kunt u zich tot één van onze specialisten wenden.