Pand verwoest door brand: einde huurovereenkomst?

Als een gehuurd pand wordt verwoest door brand, levert dat een gebrek op in de zin van de wet. De rechtbank Noord-Holland heeft in een recente (niet gepubliceerde) uitspraak uitgemaakt dat de huurder van het pand dan de huurovereenkomst kan ontbinden.

Bedrijfsschade

De huurder huurt van de verhuurder een ruimte, waarin de huurder een restaurant exploiteert. De huurder heeft de exploitatie van het restaurant van de verhuurder overgenomen.

Op enig moment ontstaat brand in het gehuurde. De oorzaak van de brand is niet geheel duidelijk. Door de brand is het hele pand verwoest.

De verhuurder wil het gehuurde herbouwen. Dat duurt alleen heel lang. De huurder zoekt regelmatig contact met de verhuurder om na te gaan hoe het met de herbouw staat. De verhuurder reageert niet. Hierdoor komt de huurder in onzekerheid te verkeren wanneer het gehuurde weer herbouwd zal zijn, en weer in gebruik kan worden genomen. Zijn bedrijfsschade, vanwege het stilliggen van de exploitatie,  wordt slechts zes maanden vergoed door de verzekering. De huurder is daarom genoodzaakt om de huurovereenkomst te ontbinden. Zij begint elders een nieuw restaurant.

De procedure

De inzet in de procedure is de vergoeding van schade, die de huurder lijdt doordat er maar geen duidelijkheid komt over de herbouw van het gehuurde. De schade omvat het niet kunnen terugverdienen van de aankoop van de onderneming, en andere investeringen, en bedraagt € 390.546,15. De verhuurder verzet zich tegen deze vordering.

In reconventie vordert de verhuurder nakoming door de huurder van de niet betaalde huurtermijnen. Dit betreft € 61.528,55.  Verhuurder vindt dat de ontbinding niet kan worden uitgesproken, omdat de oorzaak van de brand ligt in de risicosfeer van de huurder.

Dit laatste is interessant. De huurder voert verweer, en stelt dat het niet zeker is dat de oorzaak van de brand  binnen de risicosfeer van de huurder ligt, maar ook buiten de oorzaak van de brand, de huurovereenkomst ontbonden kan worden met een beroep op de gebrekenregeling.

Het vonnis

De kantonrechter is het eens met de huurder. Het tenietgaan van het gehuurde maakt het onmogelijk voor de verhuurder, om de huurder het genot van het gehuurde te verschaffen. Dat is een primaire verplichting van de verhuurder. Omdat dit onmogelijk is, is dit aan te merken als een gebrek in de nakoming van verplichting van de verhuurder, zoals genoemd in artikel 7:203 BW. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder, keurt de kantonrechter goed, artikel 7:206 jo. 6:265 BW.

Schade

Verhuurder is volgens de kantonrechter niet aansprakelijk jegens de huurder, door het niet geven van openheid van zaken of door te treuzelen met de herbouw. De schade van de huurder, die bestaat uit het niet kunnen terugverdienen van zijn verloren gegane investeringen (artikel 6:2 jo. 6:162 BW), wordt niet toegewezen door de rechter. De nalatigheid  aan de zijde van de verhuurder is niet aangetoond volgens de rechter.

Conclusie

De gebrekenregeling geeft partijen de mogelijkheid om bij het tenietgaan van het gehuurde de huurovereenkomst te beëindigen, ongeacht de precieze toedracht. Een dergelijke beëindiging geschiedt door buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, dus schriftelijk. Voor vergoeding van schade door treuzelen bij de herbouw van het gehuurde is pas plaats als nalatigheid kan worden aangetoond. De verhuurder kan bij een dergelijke nalatige houding aansprakelijk zijn voor schade die de huurder daardoor lijdt.  Voor de verhuurder is het raadzaam om de huurder in dit geval te blijven informeren, zodat geen nalatigheid kan worden verweten.

Vragen? Neem contact op met onze advocaten huurrecht.