Pachtbeëindiging wegens niet-agrarische bestemming, mag dat?

Als een verpachter de verpachte grond geheel of gedeeltelijk wil gaan bestemmen en gebruiken voor niet-agrarische doeleinden, geeft de wet mogelijkheden om de pachtovereenkomst te beëindigen. Dit geldt zowel voor reguliere pacht als voor geliberaliseerde pacht en teeltpacht, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan.

Pachtovereenkomst beëindigen

Als een verpachter het verpachte geheel of gedeeltelijk wil gaan bestemmen en gebruiken voor niet agrarische doeleinden, zoals wonen, een bedrijventerrein of een busbaan met groenvoorziening, biedt de wet twee mogelijkheden om de pachtovereenkomst te beëindigen:

1. Opzeggen
Op grond van artikel 7:367 jo 7:370 lid 1 sub e van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de verpachter de overeenkomst tegen het einde van de pachttermijn opzeggen. Als de pachter zich hiertegen verzet, moet de verpachter zich tot de rechter wenden. De pachtovereenkomst blijft dan in stand totdat de rechter heeft beslist over de beëindigingsvordering van de verpachter.

2. Ontbinden
Op grond van artikel 7:377 BW kan de verpachter de rechter ook verzoeken de pachtovereenkomst tussentijds tegen een bepaalde datum te ontbinden. Hieraan zijn in de wet en rechtspraak de volgende voorwaarden verbonden:

• De niet-agrarische bestemming moet in overeenstemming zijn met het algemeen belang. Hiervan is in ieder geval sprake als de bestemming in overeenstemming is met een onherroepelijk bestemmingsplan.
• De wil van de verpachter om de gronden te herbestemmen moet ernstig gemeend zijn.
• De verwezenlijking van de herbestemming moet voldoende concreet en uitvoerbaar zijn.
• De verpachter moet financieel in staat zijn om de herbestemming te realiseren.

Bij het toetsen van deze voorwaarden is niet vereist dat moet vaststaan dat de verpachter daadwerkelijk en op korte termijn tot realisatie van de nieuw bestemming komt. Als hij aannemelijk kan maken dat hij – op termijn – de nieuwe bestemming zal realiseren is dat voldoende.

Gedeeltelijke ontbinding

Is er sprake van een gedeeltelijke ontbinding? Dan bepaalt de wet (artikel 7:377 lid 2 BW) dat de rechter kan bepalen dat de pachtprijs ook zal worden verminderd.

Tijdstip ontbinding

Het tijdstip van de ontbinding wordt door de rechter vastgesteld op de dag waarop de verpachter voor het realiseren van de niet-agrarische bestemming over gepachte wil beschikken. Zijn partijen het op dat moment nog niet eens over de hoogte van de schadeloosstelling of heeft de rechter daar nog geen uitspraak over gedaan? Dan heeft dit geen invloed op het tijdstip van de ontbinding.

Schadeloosstelling pachter

Artikel 7:377 BW bepaalt verder dat de pachter bij ontbinding van de pachtovereenkomst recht heeft op schadeloosstelling over de tijd die hij op het gepachte had kunnen blijven als de overeenkomst niet zou zijn ontbonden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de overeenkomst zou zijn verlengd als er geen bestemmingswijziging zou zijn geweest. Dit laatste geldt echter niet als de pachtovereenkomst pas is aangevangen ná de bestemmingswijziging.

Komen partijen er samen niet uit? Dan kan de rechter een of meer deskundigen benoemen om de hoogte van de schadeloosstelling te bepalen.

Vragen?

Heeft u een vraag over pacht of de beëindiging van een pachtovereenkomst? Onze pachtexperts hebben het antwoord. Neem dus gerust contact met ons op.