Opkoopbescherming in grote steden: wat is nog mogelijk?

14/03/22 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 8 minuten

Nadat vorig jaar de overdrachtsbelasting voor woningbeleggers al werd verhoogd van 6% naar 8%, is er sinds 1 januari 2022 een nieuwe beperking bijgekomen: het verhuurverbod. Toch zijn er ook met dit verbod nog mogelijkheden om woningen te verhuren. In dit artikel leest u er meer over.

Opkoopbescherming en het verhuurverbod

Sinds 1 januari 2022 kunnen gemeenten een verhuurverbod invoeren voor woningbeleggers. Sinds die datum is de Huisvestingswet namelijk aangevuld met een nieuwe regeling, de ‘Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’. Via deze regeling kunnen gemeenten de verhuur van koopwoningen gedurende de eerste vier jaar na aankoop van de woning verbieden. Dit wordt ook wel ‘het verhuurverbod’ genoemd. Na die vier jaar vervalt het verhuurverbod automatisch.

Het verhuurverbod moet starters en mensen met middeninkomens meer kans geven op de woningmarkt. Ook moet het de woningnood in Nederland terugdringen.

Verhuurverbod in de Huisvestingsverordening

Gemeenten moeten het verhuurverbod opnemen in hun Huisvestingsverordening. Dit kan echter alleen als de gemeenteraad dit middel noodzakelijk en geschikt acht voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Gemeenten moeten dit dus onderzoeken én onderbouwen.

Als de gemeente het verhuurverbod onvoldoende heeft onderbouwd, kan de regeling ter discussie worden gesteld. Uit rechtspraak blijkt dat rechtbanken strenge eisen stellen aan deze onderbouwing. Verschillende rechtbanken hebben eerder de Rotterdamse en Nijmeegse Huisvestingsverordening (deels) onverbindend verklaard wegens onvoldoende onderbouwing. Ook heeft de rechtbank in een zaak over omzettingsvergunningen, onlangs een gedeelte van de Rotterdamse Huisvestingsverordening buiten toepassing verklaard wegens onvoldoende onderbouwing.  

Reikwijdte opkoopbescherming

Het huurverbod geldt pas als de Huisvestingsverordening in werking is getreden. Het verbod heeft dan een beperkte reikwijdte. De gemeenteraad mag namelijk alleen goedkope en middeldure koopwoningen aanwijzen, die op de datum van inschrijving in het Kadaster van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar (1) vrij van huur en gebruik waren, (2) verhuurd waren voor een periode van minder dan zes maanden, of (3) werden verhuurd met een huurvergunning.

De datum van inschrijving in het Kadaster van de leveringsakte moet bovendien liggen na het tijdstip waarop het verhuurverbod in werking is getreden. Woningen die voor die tijd zijn gekocht, geleverd en zijn ingeschreven in het Kadaster, vallen buiten het verhuurverbod.

Steden met (plannen voor) een verhuurverbod

Verschillende grote steden in Nederland zijn van plan de opkoopbescherming op te nemen in hun Huisvestingsverordening. De gemeente Rotterdam heeft dit zelfs al gedaan; per 1 januari 2022 geldt in 16 wijken van deze gemeente een verhuurverbod. Andere gemeenten, zoals Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Groningen, Haarlem en Utrecht verwachten dit voorjaar de opkoopbeschermingsregeling definitief in hun Huisvestingsverordening op te nemen.

Het is vervolgens aan de gemeenteraad om te bepalen welke woningen, wijken en/of WOZ-waarden binnen de opkoopbeschermingsregeling vallen. In onderstaand schema is van een aantal steden te zien hoe zij de opkoopbeschermingsregeling (willen) gaan invullen.[1]

Stad/gemeente Waar (voornemen) WOZ-waarde Wanneer (voornemen)
Amsterdam Gehele stad Tot € 512.000,- Vanaf 1 april ‘22
Den Haag Gehele stad Tot € 355.000,- Vanaf 1 maart ‘22
Eindhoven Recent aangekochte en bestaande wonongen Tot € 350.000,- Vanaf voorjaar ‘22
Groningen Gehele gemeente behalve de voormalige gemeente Ten Boer Tot € 305.500,- Vanaf 1 maart ‘22
Haarlem Alle koopwoningen Tot € 389.000,- Vanaf 1 februari ‘22
Rotterdam Woningen in lage en middensegment, in 16 wijken in de gemeente. Tot € 355.000,- Vanaf 1 januari ‘22
Utrecht Gehele stad Tot € 440.000,- Vanaf half maart ‘22

Uitzonderingen verhuurverbod

Op het verhuurverbod bestaan uitzonderingen. Als de eigenaar/verhuurder over de juiste verhuurvergunning beschikt, kan de opkoopbescherming worden doorbroken en geldt het verhuurverbod niet. Een verhuurvergunning wordt echter alleen verleend als:

  • De woning in gebruik wordt gegeven of wordt verhuurd aan familieleden in de eerste en tweede graad van de eigenaar.
  • Er sprake is van tijdelijke verhuur, onder de volgende voorwaarden: (1) de eigenaar heeft de woning in de twaalf maanden voorafgaand aan de tijdelijke verhuur zelf bewoond, (2) de verhuur mag niet langer duren dan 12 maanden en (3) het mag geen toeristische verhuur zijn.
  • De woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor-, of bedrijfsruimte.

In de Huisvestingsverordening mag de gemeenteraad naast deze gevallen ook andere categorieën huurders of vormen van verhuur aanwijzen.

Mogelijkheden beleggers

Door de opkoopbescherming wordt het beleggers vrijwel onmogelijk gemaakt om woningen te kopen om deze aan derden te verhuren. Doen zij dit toch en handelen zij niet volgens de opkoopbeschermingsregels? Dan riskeren zij een bestuurlijke boete van maximaal € 22.500,-.[2] Toch hebben woningbeleggers nog wel een aantal mogelijkheden:

  1. Koop een woning vóórdat de opkoopbeschermingsregeling in werking treedt.
    Het verhuurverbod gaat pas in als de opkoopbeschermingsregeling is geïmplementeerd in de Huisvestingsverordening van de betreffende gemeente. Tot die tijd kan de gemeente geen beroep doen op het verhuurverbod.
  2. Koop een woning buiten de Randstad.
    De opkoopbescherming zal voorlopig alleen worden ingevoerd in de grote steden/de Randstad. Er is dus nog een mogelijkheid om een woning daarbuiten te kopen. Gelet op de woningkrapte hoeft een woning buiten de Randstad voor een belegger niet minder aantrekkelijk te zijn dan een woning in de Randstad.
  3. Koop een woning die niet onder de regeling valt.
    Dit kunnen woningen in bepaalde wijken van de gemeente zijn, maar ook woningen boven een bepaalde WOZ-waarde. Het kan dus lonen van tevoren uit te zoeken welke regels er in de betreffende gemeente gelden.
  4. Verhuur de woning aan familieleden.
    De opkoopbeschermingsregeling geldt niet als u de woning aan familieleden in de eerste en/of tweede graad verhuurt. De gemeente verleent in een dergelijk geval namelijk een verhuurvergunning, waardoor de opkoopbescherming wordt doorbroken en het verhuurverbod niet meer geldt.
  5. Tegen geweigerde vergunning in bezwaar/beroep/hoger beroep gaan.
    Als u een vergunning aanvraagt om een woning te verhuren en deze vergunningsaanvraag wordt vanwege het verhuurverbod geweigerd, kunt u daartegen bezwaar maken. In die procedure kunt u aanvoeren dat het verbod in de Huisvestingsverordening onvoldoende is onderbouwd of dat de schaarste niet (voldoende) is onderzocht. Mocht dit in bezwaar niet maar in beroep bij de rechtbank wel slagen, dan kan dat ertoe leiden dat de verordening op dat punt onverbindend wordt verklaard of buiten toepassing wordt gelaten, net zoals in Nijmegen en Rotterdam.

Vragen?

Als u vragen heeft over dit onderwerp of advies of rechtsbijstand nodig heeft, dan kunt u contact opnemen met een van de specialisten van onze secties Overheidsrecht of Vastgoedrecht.

[1] Dit is een aantal voorbeelden. Er zijn meer steden/gemeenten die de opkoopbeschermingsregeling voornemens zijn in te voeren in hun Huisvestverordening.
[2] Op grond van artikel 23 lid 4 van het Wetboek van Strafrecht. Bij een tweede overtreding kan de bestuurlijke boete zelfs oplopen tot maximaal € 90.000,-.

Met dank aan Britt Zijp, juridisch medewerker, voor het voorbereidende werk.