Onderverpachting: alleen met toestemming verpachter of toch niet?

Een pachter mag het gepachte volgens de wet niet zomaar in gebruik geven aan een derde. De pachter heeft voor onderverpachting schriftelijke toestemming van de verpachter nodig. De rechter heeft recent bepaald dat onderverpachting toch zonder toestemming toelaatbaar kan zijn. Wat was hier het geval?

Geen schriftelijke toestemming onderverpachting

In die zaak draaide het om het volgende. De pachter had een deel van het land dat hij pachtte, onderverpacht aan een bollenteler zonder dat hij hiervoor (schriftelijke) toestemming had van de verpachter. De verpachter vorderde daarom onder andere ontbinding van de pachtovereenkomst.

Tekortkoming

Het hof overweegt dat het onderverpachten van een stuk land zonder toestemming van de verpachter kwalificeert als een tekortkoming, aangezien het op grond van de wet verboden is om zonder toestemming van de verpachter onder te verpachten aan een derde.

Ontbinding gerechtvaardigd?

Een tekortkoming kan ertoe leiden dat een rechter de (pacht)overeenkomst ontbindt. In artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is echter een escape geformuleerd waardoor de pachter onder de ontbinding uit kan komen. Die mogelijkheid bestaat indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De pachter heeft een beroep gedaan op deze escape.

Ernst van de tekortkoming

Het hof overweegt dat de ernst van de tekortkoming wordt verminderd door de voorgeschiedenis van partijen. De pachtrelatie tussen de families duurt al 60 jaar. Blijkbaar hadden de (groot)vaders van partijen een goede band en werd bij het jaarlijks bezoek besproken hoe het bedrijf er voor stond, waarbij ook de bollenteelt aan bod kwam. Partijen kwamen daar wel uit. De onderverpachting aan de bollenteler vond voorts al 35 jaar plaats. Pachter heeft altijd van zijn vader begrepen dat de verpachter hiermee akkoord was. Het hof oordeelt in dit licht dat de pachter niet moedwillig of welbewust zonder toestemming heeft onderverpacht. Bovendien heeft de pachter, nadat hij door de verpachter was aangesproken op de verboden onderverpachting, direct openheid van zaken gegeven en is hij gestopt met het in gebruik geven van de grond aan de bloembollenteler.

Gevolgen van de ontbinding

De pachter heeft daarnaast uiteengezet dat het verlies van het gepachte leidt tot meer dan een halvering van het bedrijf. Pachter stelt bovendien dat het aanbod aan (pacht)grond uiterst beperkt is en dat als er al vervangende grond op afstand gevonden kan worden, de kosten voor beweiding verhoudingsgewijs te hoog zijn. Indien de pachter geen vervangende grond zou vinden, zou dat leiden tot het einde van zijn bedrijf, aldus de pachter.

Pachtovereenkomst blijft in stand

Het hof concludeert op basis van wat het heeft overwogen over de ernst van de tekortkoming en de gevolgen van de ontbinding voor de pachter in het licht van alle omstandigheden, dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen. De pachtovereenkomst blijft dus in stand. Het hof geeft daarbij aan dat het er wel vanuit gaat dat de pachter er nu van is doordrongen dat hij alleen met uitdrukkelijke (schriftelijke) toestemming van de verpachter pachtpercelen in onderverpachting mag uitgeven.

Vragen?

Uit het voorgaande volgt dat er nog best wat haken en ogen zitten aan het onderverpachten van een gepacht stuk land. Indien u vragen heeft over onderverpachting, of andere pacht gerelateerde onderwerpen, neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze specialisten pachtrecht.